ТСЖ получило предложение от владельца нежилых помещений (машиноместа в подземном паркинге) о передаче в аренду этих машиномест с оплатой арендных платежей и коммунальных услуг и правом сдачи в субаренду. Имеет ли право ТСЖ заключить такой договор? И если да, то как это всё правильно оформить и снизить налоговые риски?
Машиноместа находятся в МКД. Управление всем МКД осуществляет ТСЖ. Машиноместа имеют владельца по результатам ивестконтракта. Собственность в Росреестре не зарегистрирована, т.е. не являются общедолеввм имуществом.
Добрый день!
Если паркинг входит в состав МКД, то необходимо прежде получить согласия от общего собрания на основании
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
более 2/3
Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Нужно смотреть документацию входит ли паркинг или нет.
Здравствуйте. Насколько я понял, ТСЖ предложено взять в аренду машиноместа и при получении этих мест, сдавать их в субаренду.
ТСЖ является некоммерческой организацией. Такие организации вправе заниматься предпринимательской деятельностью в определенных пределах.
Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ (ред. от 05.02.2018) «О некоммерческих организациях»
Статья 24. Виды деятельности некоммерческой организации
2. Некоммерческая организация может осуществлять предпринимательскую и иную приносящую доход деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых она создана и соответствует указанным целям, при условии, что такая деятельность указана в его учредительных документах. Такой деятельностью признаются приносящее прибыль производство товаров и услуг, отвечающих целям создания некоммерческой организации, а также приобретение и реализация ценных бумаг, имущественных и неимущественных прав, участие в хозяйственных обществах и участие в товариществах на вере в качестве вкладчика.
При этом согласно ЖК РФ
Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
1. Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.
2. Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
То есть имеются определенные ограничения по предпринимательской деятельности ТСЖ. Соответственно ТСЖ может заниматься предпринимательской деятельностью, помимо указанных в п. 2 ст. 152 ЖК РФ, но только в том случае, если данная деятельность будет служить достижению целей, ради которых оно создано, и соответствовать данным целям. Представляется, что если указанные машиноместа находятся в доме, который находится под управлением этого ТСЖ, то данная деятельность может быть признана законной. Для этого понадобится заключить договор аренды с указанием в нем права арендатора на сдачу имущества в субаренду, вести соответствующий учет данной деятельности, уплачивать налоги. Прибыль, полученную от перечисленных видов предпринимательской деятельности, ТСЖ должно расходовать на цели, указанные в уставе, или на цели, обозначенные в решении общего собрания членов ТСЖ.
Машиноместа находятся в МКД. Управление всем МКД осуществляет ТСЖ. Машиноместа имеют владельца по результатам ивестконтракта. Собственность в Росреестре не зарегистрирована, т.е. не являются общедолеввм имуществом.
Если это так, то думаю, что при данных обстоятельствах получение в аренду таких машиномест и последующая сдача их в субаренду не будет нарушением указанных мной законоположений. В преамбуле к договору можно указать, что он заключается в целях обеспечения наилучшего и экономичного выполнения ТСЖ своих обязанностей по управлению МКД перед сособственниками и ввиду того, что данные машиноместа фактически являются частью контура обслуживаемого МКД. В общем формулировку можно продумать более тщательно, но смысл должен быть именно такой, ведь фактически владелец машиномест — такой же сособственник МКД в указанной части, а значит также заинтересован в наиболее экономичном и качественном обслуживании.
Для этого понадобится заключить договор аренды с указанием в нем права арендатора на сдачу имущества в субаренду, вести соответствующий учет данной деятельности, уплачивать налоги.Юрий Колковский
Как нам избежать ведения учета данной деятельности и уплачивать налоги? Есть варианты? На данный момент у нас все собираемые средства целевого назначения.
Доброго времени суток, Алексей!
В соответствии с со ст.138
«Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 04.06.2018)
Товарищество собственников жилья обязано:
2) осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса;
5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;
При этом принятие решения о том как именно использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом решение
о передаче в аренду этих машиномест с оплатой арендных платежей и коммунальных услуг и правом сдачи в субаренду.
должно быть принято на общем собрании собственников общего имущества МКД, а далее заключить такой договор может ТСЖ, в интересах собственников общего имущества МКД.
Согласно ст.45 ЖК РФ
"Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме."
Машиноместа находятся в МКД. Управление всем МКД осуществляет ТСЖ. Машиноместа имеют владельца по результатам ивестконтракта. Собственность в Росреестре не зарегистрирована, т.е. не являются общедолевом имуществом.
ТСЖ учреждается владельцами помещений в многоквартирном жилом доме. Товарищество собственников жилья вправе распоряжаться общим имуществом в рамках своей компетенции и обеспечивать надлежащее использование.Высший орган власти в ТСЖ это общее собрание его членов.Цель создания ТСЖ это управление домом.
Целями создания объединения признаются:
совместное управление имуществом МКД;
обеспечение надлежащей эксплуатации недвижимости;
владение, пользование и распоряжение общим имуществом.
с некоторым ограничением товарищество вправе:
передавать в частичное или полное использование часть общего имущества МКД;
перестраивать здание с соблюдением законодательных норм;
приобретать для общедолевого владения землю для последующей эксплуатации или застройки;
застраивать придомовую территорию, не нарушая нормы закона;
заключать сделки в соответствии с поставленными задачам управления и оплачивать их;
Основнымруководящим органом ТСЖ считается общее собрание владельцев. Основанием для деятельности организации является Устав. Именно в этом документе должна быть прописана цель создания данного объединения жильцов.
Главной целью товарищества собственников жилья признается не получение и распределение прибыли, а руководство многоквартирным домом
Все участники товарищества обязаны выплачивать установленные взносы.
Таким образом, полагаю, что ТСЖ вправе заключать такого рода договор аренды, однако основополагающим в данном моменте будет решение общего собрания владельцев помещений в МКД, поскольку оплата договора аренды, будет происходить в т.ч. и за счет взносов участников ТСЖ. Опять же, решением общего собрания сразу должно быть определено право ТСЖ на передачу в последующем в субаренду мешино-мест…
Опять же Вы пишите«Собственность в Росреестре не зарегистрирована» … По общему правилу право собственности возникает с момента внесения сведений в ЕГРН о таком праве.
Относительно оплаты налогов есть письмо:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМОот 28 июня 2013 г. N 03-04-06/24889Конечно, в Вашей ситуации все наоборот, но опять же исходить нужно из того, кто является собственником паркинга (с момента внесения записи в ЕГРН) и с учетом того, что здесь преследуется основная выгода — получение арендных платежей за счет субаренды машино-мест.
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо ООО по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов собственников помещений в многоквартирном доме, полученных по договору аренды нежилого помещения, и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.Согласно ст. 41 Кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.Пунктом 1 ст. 210 Кодекса установлено, что при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 Кодекса. Если из дохода налогоплательщика по его распоряжению, по решению суда или иных органов производятся какие-либо удержания, такие удержания не уменьшают налоговую базу.Таким образом, денежные средства, подлежащие выплате по договору аренды, заключенному организацией-арендатором с представителем собственников помещений в многоквартирном доме, носят для указанных собственников помещений характер экономической выгоды и должны учитываться при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 226 Кодекса российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. ст. 214.1, 214.3, 214.4, 214.5, 227, 227.1 и 228 Кодекса, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 224 Кодекса. Указанные российские организации являются налоговыми агентами.Исходя из изложенного налоговым агентом в отношении доходов собственников помещений в многоквартирном доме по договору аренды признается организация-арендатор, заключившая такой договор с представителем собственников указанных помещений. На такую организацию возлагаются обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в соответствующий бюджет сумм налога на доходы физических лиц. Заместитель директораДепартамента налоговойи таможенно-тарифной политикиС.В.РАЗГУЛИН28.06.2013
В любом случае исходить необходимо при принятии решения:
1) кто является собственником паркинга;
2) решение общего собрания.
Относительно налогов я еще подумаю. С уважением…
Машиноместа находятся в МКД. Управление всем МКД осуществляет ТСЖ. Машиноместа имеют владельца по результатам ивестконтракта. Собственность в Росреестре не зарегистрирована, т.е. не являются общедолевом муществом.