Как обезопасить продавца по договору купли-продажи?

Здравствуйте!

Готовится договор купли-продажи квартиры.

Там есть пункт:

"Продавец гарантирует, что до подписания настоящего Договора отчуждаемая Квартира никому не продана, не подарена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. "

Юрист со стороны покупателя настаивает на добавление в этот пункт содержимого ст.461 ГК. Удалось согласовать такой текст:

"Стороны настоящего договора пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны Продавца) по вине Продавца, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у Покупателя, Продавец обязуется возместить Покупателю понесенные им убытки, связанные с приобретением настоящей квартиры."

Квартира покупается покупателем с использованием кредитных средств (ипотека).

В это связи у продавца возникает опасение, что, в случае присуждения ему возмещения убытков, если продавец добросовестно будет возмещать, а покупатель прекратит выплаты по кредиту типа "платить не буду, пусть банк квартиру забирает", то продавец рискует остаться без квартиры.

Как грамотно написать следующую суть: что продавец прекращает возмещение убытков, т.к. покупатель не платит по ипотеке, чем создает риск неполучения продавцом обратно своей квартиры. текст должен быть такой, чтобы его нельзя было отменить каким-то пунктом ГК и чтобы он учитывался, как договоренность сторон.

Юрист со стороны покупателя не захотел просто добавить пункт типа "во всем остальном, не предусмотренном договором, стороны руководствуются действующим законодательством" вместо прописывания ст.461 ГК.