Как поставить землю на кадастровый учёт если отсутствует договор основания на землю

Уважаемый Игорь! Здравствуйте! По уму надо видеть из документов, что есть. По смыслу Земельного кодекса Российской Федерации земля не может быть ничейной (бесхозяйной), как и лес.

Соответственно Вам (точнее Продавцу) надо будет сформировать ЗУ (см. ст.ст.11.1-11.10 ЗК РФ). Здесь уже к любому кадастровому инженеру (см. Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Опять, если у Вас на ЗУ есть сооружение, права на которое оформлены, то в любом случае Вы имеете право получить ЗУ вне торгов (см. ст.ст.39.3,39.6, 39.20 ЗК РФ).

Надо вникать.

Доброго дня!

При покупки дома какие проблемы меня ожидают? возможно ли вообще поставить его на учёт и потом взять в собственность ( свободной земли где стоит до 17 соток)??

Игорь

В данной ситуации, возможно приостановление регистрации перехода права собственности с продавца на Вас, в зависимости от регистратора, так как Вы уже указали дом «висит в воздухе» документально, но может и всё благополучно будет зарегистрировано. В любом случае это могут быть проблемы с регистрацией, во избежание данной проблемы Вашему продавцу возможно обратиться к любому кадастровому инженеру на дом для постановки участка на кадастровый учет и установлении границ такого участка, после продать дом Вам, после оформления дома на Ваше имя Вы сможете выкупить участок, либо оформить его в аренду:

ст. 8 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: 

1. В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.
2. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

Здравствуйте, Игорь!

На основании ст.35 ЗК РФ

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Если права на ЗУ не оформлены и на кадастровом учете он не стоит (что мало вероятно), то такой дом может быть предметом договора купли-продажи, а в последующем будет необходимо обращение в муниципалитет с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность (за плату) либо в аренду… Будет необходимо проведение кадастровых работ для определения границ земельного участка и внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Игорь, если у Вас остались вопросы, с радостью на них отвечу.

Добрый день, Игорь.

Соглашусь с коллегами о том, что законных препятствий к оформлению купли-продажи дома у вас возникнуть не должно, так как земельный участок на кадастровом учете не стоит.

Однако отмечу ряд не отмеченных, на мой взгляд, коллегами моментов:

1. После оформления дома на себя, вы, как, скорее всего, и предыдущий хозяин, можете попасть под проверку со стороны органов земельного контроля — муниципального (администрация) и государственного (Росреестр)

Поэтому, рекомендовал бы вам обратиться к продавцу на предмет наличия проверок и штрафов в отношении хозяина со стороны земконтроля в прошлом, так как, согласно КоАП РФ, в том числе ст. 7.1. КоАП РФ

Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, — влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

2. Скорее всего, если дом оформлен уже на собственника — какие-то права на земельный участок у него были. Но это при условии, что дом оформлялся не на основании решения суда по иным причинам. Таким образом, возможно, что какие-то старые документы на участок у продавца должны быть. Возможно, это госакт, постановление муниципалитета или истекший договор аренды.

Если такой документ будет — рекомендую вам силами продавца провести межевание участка и обратиться в муниципалитет за предоставлением участка в аренду либо для его выкупа. Это сделать можете вы сами.

Отсутствует договор основания или утерян (нету ни договора бессрочного пользования, ни аренды ни чего)

Игорь

Возможно, такой документ имеется в архиве муниципалитета. Попробуйте сделать туда запрос. В любом случае дом не мог просто так быть построен и оформлен, потому что это была бы самовольная постройка.

3. На данный момент, после покупки дома, у вас появится право на земельный участок под самим домом и прилегающая территория — согласно ГК РФ.

Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ
Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Дополнительно отмечу, что согласно ст. 554 ГК РФ

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В договоре потребуется сделать отметку о том, что участок расположен на землях города/поселения (в зависимости от категории земель) и не оформлен, в связи с чем, права на участок переходят Покупателю в рамках ст. 552 ГК РФ.