Здравствуйте!
В предлагаемой ситуации необходимо заключать договор купли-продажи с рассрочкой платежа, то есть с залогом (ипотекой). По аналогии с тем, как взять кредит в банке под покупку квартиры, но квартира остается в залоге у банка до момента полной выплаты кредита.
По общему правилу, если расчет за квартиру произведен не полностью, тогда возникает ипотека в силу закона, если иное не указано в договоре купли-продажи, то есть нужно прямо указать условие в договоре: «Ипотека в силу закона не возникает».
В Вашей ситуации нужно:
— подготовить договор-купли продажи с условием рассрочки платежей (графиком);
— подготовить договор залога с условием о реализации квартиыр в случае не выплаты стоимости. Существует два варианта:
1.в судебном порядке: для обращения взыскания необходимо обратиться в суд с иском и только после получения судебного решения квартиру передают для реализации;
2. во внесудебном порядке: при согласии покупателя на реализацию недвижимости обращаться в суд не нужно.
О порядке реализации можно почитать в ГК РФ и 10 главе Федерального закона «Об ипотеке».
— сдать эти договоры на государственную регистрацию в Росреестр (через МФЦ).
— государственная регистрация произойдет следующим образом: собственником квартиры станет покупатель, однако на квартиру будет наложено обременение в виде залога (ипотеки). Залогодержателем будет продавец.
Еще раз отмечу, аренда жилья не Ваш вариант, так как арендатор может спокойно съехать и Вы вернетесь к началу, кроме того, юридически получится, так, что арендой будет скрыта купля-продажа с залогом, так как у Вас есть намерение продать квартиру в конечном итоге, а контрагента купить с рассрочкой платежа. В случае возникновения спора Вы никак не обяжете контрагента купить квартиру, максимум выплатить аренду за 6 месяцев.
