И какой риск приобретения такой квартиры с точки зрения прав тех детей? Можно ли как то подстраховаться от рисков? Марина
Здравствуйте.
Как следует из Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2008 года, утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 5 декабря 2008 года, срок исковой давности в данном случае должен исчисляться согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ и п. 1 ст. 200 ГК РФ (Определение по делу № 56-В08-10).
Это значит, что договор передачи жилого помещения в порядке приватизации, при которой в число собственников не был включен несовершеннолетний ребенок, имеющий на это право, по мнению Верховного суда РФ в этом деле, является частично не ничтожной, а частично оспоримой сделкой, срок исковой давности по которой составляет хотя всего один год, но исчисляется не с момента исполнения договора передачи, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права на приватизацию.
При этом практика судов для несовершеннолетних не слишком утешительная, кроме того проблема разворота всех сделок также и в добросовестности покупателей, то есть Вас в данном случае.
Вот несколько примеров:
Апелляционное определение Московского городского суда от 04.02.2016 по делу N 33-4232/2016
Требование: О признании приватизации жилого помещения недействительной, признании отказа на участие в приватизации жилого помещения недействительным, признании права собственности на долю жилого помещения.
Обстоятельства: Истица указала, что проживает совместно с родителями. Ей стало известно, что по договору передачи родители приватизировали квартиру, в которой они сейчас проживают. В момент приватизации истица была несовершеннолетним ребенком, однако она не была включена в договор передачи квартиры в собственность.
Решение: В удовлетворении требований отказано, поскольку истицей пропущен срок исковой давности.
Апелляционное определение Московского городского суда от 16.11.2015 N 33-41507/2015
Требование: О признании частично недействительным договора мены, включении доли наследства в наследственную массу, признании права собственности на долю наследства.
Обстоятельства: Истица указала, что при жизни отец ее дочери приватизировал в равных долях комнаты в коммунальной квартире, без ведома и согласия истицы, как законного представителя несовершеннолетней, законный представитель другого несовершеннолетнего заключил с ответчиком-2 договор мены комнат на две квартиры, о том, как распределены доли в квартирах, истица узнала только при ознакомлении с материалами наследственного дела, имущественные права ее ребенка нарушены.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку истицей без уважительных причин пропущен срок исковой давности.
Апелляционное определение Московского городского суда от 02.10.2015 по делу N 33-34632/2015
Требование: О признании недействительным в части договора передачи квартиры в собственность в порядке приватизации.
Обстоятельства: Истица указала, что ей, ее близким родственникам по договору социального найма была представлена квартира, в приватизации она не участвовала. Истица на момент приватизации была несовершеннолетней, считает, что ее право на приватизацию было нарушено.
Решение: В удовлетворении требования отказано, так как требования заявлены истцом по истечении срока исковой давности, требования о восстановлении пропущенного срока истицей не заявлено.
Апелляционное определение Московского городского суда от 28.08.2015 по делу N 33-31215/2015
Требование: О признании частично недействительными договора передачи квартиры в собственность, свидетельства о собственности, признании недействительными завещания и свидетельства о праве на наследство по завещанию, включении в состав сособственников.
Обстоятельства: Истец считает завещание недействительным, поскольку оно совершено с нарушением действующего законодательства.
Решение: В удовлетворении требования отказано, так как действовавшее в период заключения оспариваемого договора законодательство не предусматривало обязательное включение несовершеннолетних лиц в приватизацию либо отказ от такой приватизации, кроме того, истцом пропущен срок исковой давности.
Поэтому хоть и существует некий риск обращения ставшего совершеннолетним и не участвовавшего в приватизации гражданина, но вероятность удовлетворения его требований довольно низка. Тем более, что в настоящее время они зарегистрированы с родителями в муниципальных квартирах, а значит не утратили своего права на участие в приватизации.
Cпасибо, Геннадий, т.е. получается они могут после совершеннолетия подать еще в течение 10 лет, или вообще пожизненно? если узнают вдруг в 20-30 лет… если какая то страховка при подобных сделках?
Не совсем так.
Узнать дети могут и обратиться в суд по достижении совершеннолетия в течение 3-х лет.
Есть позиции судебной практики что в интересах несовершеннолетних должны обращаться с исками прокуратуры и опека, но я с этими позициями не согласен и считаю, что совершеннолетний гражданин вправе оспорить сделки в отношении него когда об был несовершеннолетним по достижении совершеннолетия.
Пример судебной практики