Как переоформить ипотеку на поручителя с его согласия?

Question

Здравствуйте. Ситуация следующая... В 2008 году я с супругой приобрели квартиру, взяв ипотечный кредит под залог этой квартиры на 15 лет. В 2011 году мы развелись, условившись, что я плачу за кредит, тем самым предоставляя им (бывшей теперь супруге и совместной дочери, на тот момент 6 лет) жилье, с последующим переоформлением квартиры на дочь (дата полного погашения кредита отличается всего на месяц с достижением дочери 18-летия). 7 лет назад это обоих устраивало. Письменного соглашения никакого не было. 7 лет я исправно платил кредит. Сейчас ситуация осложнилась. Во-первых, полная потеря источника дохода. Во-вторых, я переехал к больной маме, за которой нужен уход и приличные денежные средства на лечение. Платить кредит больше не могу. Взять на себя обязанности по выплате кредита готова бывшая супруга, с переоформлением на нее квартиры и кредита. Меня такой вариант полностью устраивает, на квартиру не претендую. Но не устраивает банк. У бывшей супруги новая семья, двое детей во втором браке, т. е. сейчас в квартире, за которую я плачу ипотеку, живет бывшая супруга с новым мужем, наша совместная с ней дочь, 13 лет, и двое ее детей от второго брака, 3 и 5 лет. Банк предложил такой вариант: 1. бывшая супруга подает новое заявление на ипотечный кредит, и, если его одобрят, то: 2. я прошу у банка разрешения переоформить квартиру полностью на бывшую супругу, и, опять же ЕСЛИ мне банк ответит положительно,то: 3. ПОСЛЕ переоформления квартиры бывшая супруга опять подает в банк заявление с просьбой переоформить кредит на нее. Я уточнял у банка: в любой момент, на любом пункте банк может отказать. Т. о., может случится ситуация, что после переоформления квартиры банк откажет в кредите бывшей супруге (и именно этот пункт я тоже уточнял банке), а я останусь и без доли в квартире, и с ипотекой. Эта же ситуация может сложиться и после отказа (а вдруг!) бывшей супруги оформлять кредит, после того, как я переоформлю на нее квартиру. К сожалению, другой вариант банк не интересует, в том числе и ее материнский капитал. Подтвердить доход, который банк устроил бы, она тоже не может. Теперь вопросы. 1) Есть ли способы переоформить ипотеку на бывшую супругу законные, но опирающиеся не только на интересы банка, но и наши? Т. е., как можно повлиять на банк? 2) Если все-таки с переоформлением не получится, я просто перестаю платить кредит, что дальше? Если у меня банк отберет квартиру и займется ее реализацией, чтобы погасить оставшийся долг по кредиту, меня это устраивает. Хотя, мне кажется, это уж очень радикальный метод и для банка в том числе, нежели переоформить ипотеку. Я задал вопрос этот банку. Мне ответили, что это очень скользкий вопрос, что банк интересует, чтобы клиент платил, а не то, как ему уйти от уплаты, намекнув на коллекторов. Прекрасно понимаю и банк, но хочется знать и свои права. Платить еще 5 лет. Я являюсь единственным заемщиком, бывшая супруга - поручитель по договору. Все ее дети (трое) прописаны в этой квартире. Может ли банк (коллекторы) требовать уплаты, заставляя меня продавать другое имущество (хотя такового нет), списывать суммы со вкладов (есть брокерский счет) и т. д.? 3) Если банк все-таки решит отобрать квартиру с целью продать ее и погасить долг (с чем я, еще раз повторюсь, согласен. Не согласна бывшая супруга, которая хочет владеть этой квартирой), будут ли наложены на меня какие-то штрафные санкции, на то время, пока банк занимается этим вопросом (а это ведь может быть далеко не один месяц)? Могу ли я уведомить каким-то образом банк о том, что мне платить нечем, и с этого момента, кроме отчуждения у меня квартиры никаких других мер ко мне приниматься не будет? Заранее спасибо, жду ответа.

Владимир Куковякин · Answer

Здравствуйте, Сергей! 1) Есть ли способы переоформить ипотеку на бывшую супругу законные, но опирающиеся не только на интересы банка, но и наши? Т. е., как можно повлиять на банк? Любые движения по этому вопросу, в плане переоформления, переноса задолженности на другое лицо и т.д., возможно только с согласия и на условиях банка, так как он залогодержатель этого недвижимого имущества и его требования вполне законны. 2) Если все-таки с переоформлением не получится, я просто перестаю платить кредит, что дальше? Если у меня банк отберет квартиру и займется ее реализацией, чтобы погасить оставшийся долг по кредиту, меня это устраивает. Хотя, мне кажется, это уж очень радикальный метод и для банка в том числе, нежели переоформить ипотеку. Я задал вопрос этот банку. Мне ответили, что это очень скользкий вопрос, что банк интересует, чтобы клиент платил, а не то, как ему уйти от уплаты, намекнув на коллекторов. Прекрасно понимаю и банк, но хочется знать и свои права. Платить еще 5 лет. Я являюсь единственным заемщиком, бывшая супруга — поручитель по договору. Все ее дети (трое) прописаны в этой квартире. Может ли банк (коллекторы) требовать уплаты, заставляя меня продавать другое имущество (хотя такового нет), списывать суммы со вкладов (есть брокерский счет) и т. д.? Что касаемо обращения взыскания на квартиру. Для банка, поверьте, это не радикальная мера, а вполне обыденная ситуация. Если не будет производится погашение кредита, банк обратится в суд, выставит квартиру на торги, реализует ее, а оставшиеся после продажи деньги вернет Вам как собственникам (если конечно они останутся, хотя если платить 5 лет, то наверняка сумма задолженности относительно небольшая в соотношении с самой квартирой). Для банка главное получить свои денежные средства любым путем, в том числе и посредством реализации имущества. Есть конечно нюансы по взысанию ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» Статья 54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество 1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. То есть, для того, чтобы у банка появилось право реализовать квартиру просрочка должна быть не менее 3 месяцев подряд, а сумма долга превышать 5% от стоимости самой квартиры. Стоимость ее кстати будет определяться независимым оценщиком на актуальную дату, а не на дату покупки квартиры. 3) Если банк все-таки решит отобрать квартиру с целью продать ее и погасить долг (с чем я, еще раз повторюсь, согласен. Не согласна бывшая супруга, которая хочет владеть этой квартирой), будут ли наложены на меня какие-то штрафные санкции, на то время, пока банк занимается этим вопросом (а это ведь может быть далеко не один месяц)? Могу ли я уведомить каким-то образом банк о том, что мне платить нечем, и с этого момента, кроме отчуждения у меня квартиры никаких других мер ко мне приниматься не будет? Еще раз отмечу, что цель банка получить свои деньги любым способом. Нет никаких штрафных санкций и арестов карт, счетов и иного имущества, поскольку предмет залога (квартира) более чем обеспечит исполнение обязательства перед банком, поскольку после ее продажи банк полностью покроет свои издержки по Вашему кредиту. Что могу предложить. В Вашей ситуации логично было бы произвести раздел имущества в судебном порядке после расторжения брака. Прошло уже конечно много времени, но Вы все еще можете обратиться в суд за разделом данного имущества и соответственно, в суде можно будет также решить вопрос о том, кто же все таки будет выплачивать данную ипотеку.