Какой предусмотрен срок повышения арендной ставки по договору?

Добрый день, Алина.

Согласно ст. 614 ГК РФ 

размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Законодатель имеет ввиду календарный год с даты заключения договора. То есть если Вы заключили договор в сентябре, то до сентября следующего года можете проиндексировать арендную плату только один раз. Иными словами нельзя провести индексацию в декабре, а потом еще, допустим, в мае.

Алина, добрый день.

К сожалению, цитируемый Вами пункт написан настолько неудачно, что может быть прочитан по-разному. Сначала указывается, что арендная плата (далее — "АП") увеличивается автоматически, а далее указано — увеличение производится арендатором самостоятельно. В итоге — автоматически или арендатором? Ведь если арендатором, то автоматизм исключен. Договор исполняется уже почти три года, Вы указали, что все это время индексаций не было — то есть, получается, что автоматического изменения не происходит, при этом арендодатель продолжает исполнять договор из года в год, не предъявляя никаких претензий или требований арендатору, не выставляя счета на увеличенную АП. Из этого можно сделать вывод, что арендодатель также считает, что АП не изменяется автоматически. Также, Вы, наверное, из года в год (или поквартально, или помесячно — смотря какая периодичность платежей предусмотрена договором) выставляете арендатору счет. Если бы АП изменялась автоматически, то счета автоматически должны были бы из года в год увеличиваться на 5%.

Если Вы (арендодатель) считаете, что изменения АП являются автоматическими, то получается, что у арендатора есть перед Вами задолженность по АП. Соответственно, Вы можете определить размер этой задолженности, предъявить к арендатору требования об ее уплате — и, в случае отказа, просудить. В итоге Вы поймете, работает условие об автоматическом увеличении или нет.

Если же Вы (арендодатель) считаете, что увеличение производится арендатором, то вряд ли можно разумно полагать, что такое изменение произойдет — то есть что арендатор сам по своей воле увеличит размер своих обязательств по арендной плате.

Теперь по существу Вашего вопроса. Вы, по сути, спрашиваете, что означает «ежегодно» в Вашем договоре. В данном случае мы можем только разумно предполагать, что стороны имели в виду срок продолжительностью 1 год, который начинает течь с даты вступления договора в силу — ведь дата 1 января не имеет для договора никакого значения, в отличие от даты 25 сентября. Но и здесь стороны подошли весьма небрежно, т.к. в интересах обеих сторон тщательно прописать правила исчисления срока, по истечении которого изменяется АП, указав, с какого момента начинает течь срок (ст. 191 ГК):

Статья 191. Начало срока, определенного периодом времени

Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

— этого сделано не было, поэтому сомнения в толковании остаются.

С уважением, Павел Гутников

Адвокат, член Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов