Квартира оформлена на мужа.
Хотим сдать квартиру в аренду, но в силу ряда причин, муж не хотел бы получать с этого официальный доход.
Можно ли создать ИП на жену и сдавать квартиру в аренду от этого ИП, чтобы при этом муж не получал дохода?
Как это правильно оформить документами?
Как будет трактоваться данная ситуация при продаже квартиры через 10 лет?
Как минимизировать налоговые отчисления?
Видится только такой вариант:
Муж заключает с женой договор безвозмездного пользования квартирой, где прописывается условия о возможности сдачи квартиры с согласия собственника в аренду
Статья 689. Договор безвозмездного пользования
1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.
Право на «суб.аренду» (можно его так обозвать, но по факту это не суб.аренда, а просто аренда) закреплено в п. 2 ст. 615, которое не поименовано в п. 2 ст. 689 ГК РФ, но в то же время глава 36 ГК РФ не содержит норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования в аренду.
Таким образом:
1. Договор мужа с женой о передачей ей в безвозмездное пользование имущества
2. Договор жена с арендатором.
Только нужно все грамотно составить.
Роман, добрый вечер!
Когда приобретена квартира? До брака или во время брака?
Поскольку необходимость заключения договора между супругами зависит от того когда квартира приобретена: во время брака или до брака.
По поводу регистрации жены в качестве ИП. Нужно выбрать систему налогообложения УСН доходы, при которой она будет платить 6% от полученного от сдачи квартиры в аренду дохода.
Если квартира приобретена мужем до брака, то между супругами заключается договор безвозмездного пользования и в дальнейшем квартира сдается в аренду, т.е. по такой схеме как описал выше коллега.
Если в браке, то договор заключать не нужно. Супруг должен дать согласие в письменной форме на сдачу женой квартиры в аренду. Причем, если аренда квартиры будет на срок год и более, нужно согласие удостоверять нотариально.
Ст. 35 СК РФ
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Добрый день. Добавлю корректировки по предлагаемому коллегами варианту передачи квартиру мужем жене в безвозмездное пользование. Дело в том, что при этом варианте у жены образуется дополнительный доход, помимо дохода от сдачи квартиры в аренду. Это внереализационный доход — Налоговый Кодекс статья 250
Внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы:
8) в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса.
По этой схеме жена будет обязана оплатить налог дважды. Первый раз с внереализационного дохода от безвозмездного пользования ИП переданным имуществом. Данный доход будет определяться в размере средней арендной платы за квартиру в Вашем населенном пункте. При этом обязанность по оплате данного налога не будет зависеть от того сдаст ли супруга квартиру в аренду дальше, или нет. Второй вид дохода- доход от сдачи квартиры в аренду женой.
Как минимизировать налоговые отчисления?
Для минимизации налогов в данном случае необходим договор аренды между мужем и женой, где муж все же будет сдавать квартиру аренду жене по минимальной( любой) ставке аренды. Но в этом случае у него будет доход от сдачи квартиры в аренду жене, в связи с чем он должен будет отчитаться по нему и заплатить с него налог 13%. При этом муж не должен регистрироваться ИП, т.к. предпринимательской деятельности он вести не будет.
Указанный вариант рассматривается с учетом, что квартира является собственностью лишь мужа.
Если же квартира находится в совместной собственности, то достаточно нотариальной доверенности.
При наличии долевой собственности свои нюансы, но у Вас ее нет, в связи с чем не описываю их.
Как будет трактоваться данная ситуация при продаже квартиры через 10 лет?
В нашей стране загадывать на 10 лет вперед, это как гадать на кофейной гуще, поэтому можно сказать лишь о сегодняшней позиции. Если жена является ип, исходя из сегодняшней позиции минфина и налоговой( например Письмо Минфина РФ от 30.04.2015 N 03-04-05/25298
При этом в соответствии с абзацем вторым пункта 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Таким образом, к доходам, полученным от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не применяются.
есть еще масса подобных писем с аналогичной позицией), в этом случае, при продаже своего недвижимого имущества, используемого в предпринимательских целях, она обязана будет оплатить налог. При этом имущественные налоговые вычеты, предусмотренные статьей 220 НК к ней не применимы Если квартира на муже( муж единоличный собственник) при продаже квартиры от налогов он будет освобожден по сроку владения — п. 17.1 статья 217 НК.
С уважением Евгений Беляев
Да никак, берете и продаете, налог платит жена как ИП с дохода по договору аренды, как было оно общим имуществом, так и осталось, статус никак его не поменяется. Правовых последствий такая конструкция не порождает никаких в плане отчуждения объекта недвижимости.
1. УСН 6% с дохода + страховые взносы 32385 обязательная часть + 1% от суммы превышающей 300 000 рублей (доходы-минус расходы тут не подойдут — расходов нет либо они минимальны).
2. Сдаем как физическое лицо — 13% НДФЛ каждый год со всей суммы.
3. Патент, рассчитать можно тут https://patent.nalog.ru/info/
Что дешевле — зависит от суммы арендной платы.
Да, согласен с коллегой, если совместная собственность супругов приобретена квартира в браке, и титульный собственник муж, можно договор безвозмездного пользования исключить вообще, супруга просто как ИП сдает с согласия мужа нотариального и платит налог с дохода.
Есть вот такие разъяснения.