Что означает строчка в стандартном ДКП

Здравствуйте. 

«В квартире проживают следующие лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением:...» — п. 1.3

Александр

Обычно это означает, что существуют лица, которые могут пользоваться жилым помещением без права собственности — те, кто отказался от приватизации при определенных условиях, дети и т.п. Нужно смотреть конкретный состав таких лиц и обременения по выписке из ЕГРП. Не исключено, что вам оставят какого-нибудь дедушку, которого будет трудно выселить. 

Надо ли в договоре указывать, что сумма будет выдана через банк по ипотечному кредиту? я описал это так, как в п. 3.3.2 — насколько это верно?

Александр

Лучше описать как можно более подробно — с номерами договоров, с условиями по залогу и прочему. Тогда в суде будет возможность чётче всё идентифицировать и у суда не возникнет лишних вопросов на тему того, откуда деньги. 

1.1. Продавец обязуется передать всю мебель и бытовую технику, находящуюся в квартире по адресу_______________________________________ в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется осмотреть их, принять и оплатить на условиях, установленных настоящим договором.

1.2. Сведения о мебели и бытовой технике, не передаваемой Покупателю и остающейся в собственности Продавца:

Насколько такие формулировки правомочны?

Александр

Если она никак не будет инвентаризована, то продавец может легко вывести бОльшую часть мебели, сказав что так и было, или заменить технику на более дешевую, купленную за три копейки. Настоятельно рекомендую максимально скрупулезно все инвентаризовать. 

Если вдруг дойдет до суда — будет ли договор достаточным основанием, чтобы отказать бывшему собственнику в домогательствах?

Александр

не совсем понятно о каких домогательствах собственника идёт речь. 

Есть ли судебные прецеденты, когда ДКП квартиры с ипотекой был оспорен, и имущество нужно было вернуть бывшему собственнику?

Александр

Таких проблем случается немало. Во-первых, банк менее скрупулезен, чем страховщики — он в любом случае может получить квартиру как залогодержатель плюс Ваши проценты. 

Случаем таким может быть, к примеру, банкротство продавца — оспорят все сделки за три года и всё. 

На что нужно обращать внимание тогда самому?

Александр

на очень многое. На историю квартиры, её собственников, передавалась ли по наследству, есть ли другие наследники, был ли кто-либо лишен незаконно права приватизации и, конечно же, вероятность банкротства и психическое здоровье продавца. Существует множество оснований для признании сделки недействительной. 

Что сие означает? Очень уж пугает меня, эта формулировка — то есть здесь прописываются люди, которые сейчас прописаны/зарегестрированы у Продавца? Или это те люди, которые будут зарегестрированы по факту осуществления государственной регистрации недвижимости на основании купли-продажи квартиры — то есть моя семья?

Александр

Добрый день, Александр.

Здесь прописываются те, кто независимо по продажи — смогут проживать в квартире. Например, те, кто отказался от приватизации — по закону они сохраняют право жить в квартире пожизненно.

Надо ли в договоре указывать, что сумма будет выдана через банк по ипотечному кредиту? я описал это так, как в п. 3.3.2 — насколько это верно?

Александр

Лучше прописать конкретный способ — иначе непонятно как будет проходить расчёт.

Насколько такие формулировки правомочны? Если вдруг дойдет до суда — будет ли договор достаточным основанием, чтобы отказать бывшему собственнику в домогательствах?

Александр

Можете ещё фотографии приложить к договору, которые будут подписаны обеими сторонами — чтобы было видно какая мебель и в каком внешнем состоянии. Вообще, можно предусмотреть любые условия, не запрещённые законом (Ст. 421 ГК РФ).

Банки активно предлагают страхование титула. Стоит дорого, а смысла не вижу. Есть ли судебные прецеденты, когда ДКП квартиры с ипотекой был оспорен, и имущество нужно было вернуть бывшему собственнику? Неужели банк так плохо проверяет подноготную квартиры? На что нужно обращать внимание тогда самому?

Александр

Чтобы сказать стоит соглашаться или нет — нужно посмотреть их условия — как описан страховой случай, а то может быть страхование касается самых фантастических ситуаций, которые на практике не происходят.

Добрый день

«В квартире проживают следующие лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением:...» — п. 1.3

Имеется ввиду, что порой при совершении сделки в квартире остаются зарегистрированными прежние жильцы

то есть здесь прописываются люди, которые сейчас прописаны/зарегестрированы у Продавца?

Да

Если в вашей ситуации такого не будет, просто удалите это пункт или пропишите, что никто не проживает и не зарегистрирован

Надо ли в договоре указывать, что сумма будет выдана через банк по ипотечному кредиту?

Да, порядок расчетов необходимо прописать

 я описал это так, как в п. 3.3.2 — насколько это верно?

желательное конкретнее — номер счета, описание способа, название банка займодавца, срок оплаты

1.1. Продавец обязуется передать всю мебель и бытовую технику, находящуюся в квартире по адресу_______________________________________ в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется осмотреть их, принять и оплатить на условиях, установленных настоящим договором.

Нет, это никуда не годится

Нужно описывать ту мебедь, которая покупается, а не ту, которая остается. Например, «комод бежевый, наименовение (если есть) отличительные признаки такие-то», можно сделать фото и приложить

Александр, здравствуйте!

Что сие означает? Очень уж пугает меня, эта формулировка — то есть здесь прописываются люди, которые сейчас прописаны/зарегистрированы у Продавца?

если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер".

http://justicemaker.ru/view-ar...

Законодательство Российской Федерации не содержит четкого перечня таких лиц. Однако в ряде нормативно-правовых актов Российской Федерации такие лица все-таки указаны. Итак, закон относит к ним следующих:

1) Лица, отказавшиеся от участия в приватизации. Право на пользование жилым помещением после заключения договора купле-продажи закреплено за данными лицами статьей 19 ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса РФ». Право пользования жилым помещением сохраняется за данными лицами, несмотря на переход права собственности. Новый собственник не сможет выселить данную категорию лиц в принудительном порядке, то есть даже путем подачи искового заявления в суд.
 
2) Лица, которые были включены в ордер на квартиру. Данные лица, хотя и не являются собственниками жилой недвижимости, но все-таки также имеют полное право пользования жилым помещением, в которое они вселились на основании ордера, так как были в него вписаны. Право пользования жилым помещением за такими лицами законодательно не закреплено. Однако судебная практика пошла по пути признания за лицами, которые были включены в ордер, права пользования жилыми помещением вне зависимости от перехода права собственности на такое помещение.
 
3) Отказополучатели по завещательному отказу. В соответствие с пунктом 1 статьи 1137 завещатель имеет право возложить на наследников исполнение обязанностей имущественного характера в пользу другого лица – отказополучателя. Часть 2 данной статьи указывает, что на наследника, к которому переходит жилое помещение (дом, квартира и т.д.), завещатель имеет право возложить обязанность на наследника предоставить право пользования этим жилым помещением другому лицу на определенный срок. При последующем же переходе права собственности на жилое помещение от наследника к другому лицу, не прекращается право пользования данным жилым помещением у такого отказополучателя.
 
4) Получатель ренты. В соответствие со статьей 586 Гражданского кодекса Российской Федерации рента является обременением жилого помещения, которое передано плательщику ренты под ее выплату. В случае заключения договора купле-продажи такого жилого помещения на покупателя переходят обязанности плательщика ренты, а также переходит обязанность предоставить в пользование данное жилое помещение получателю ренты.
 
5) Наниматель жилого помещения. Договор найма жилого помещения в настоящее время является очень распространенным, так как позволяет собственнику такого помещения получать определенный доход, а также освобождает его от обязанности содержать жилое помещение. Однако при заключении договора купле-продажи стоит помнить, что наниматель жилого помещения в соответствие со статьей 675 Гражданского кодекса Российской Федерации сохраняет право пользования данным жилым помещением до истечения срока, на который был заключен договор найма. На основании этого переход права собственности к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением у нанимателя.
 http://antirr.ru/news/1228.htm...

Надо ли в договоре указывать, что сумма будет выдана через банк по ипотечному кредиту? я описал это так, как в п. 3.3.2 — насколько это верно?

Лучше указать, поскольку будет понятно откуда средства поступили. 

3.3.2. 3 105 000 (три миллиона сто пять тысяч) рублей по факту завершения государственной регистрации права собственности Покупателя способом, утвержденным банковской организацией, выдавшей ипотечный кредит Покупателю на заведенный для этих целей расчетный счет.

В данном случае нужно написать, что такие-то средства перечисляются на такой-то счет по кредитному договору такому-то  после гос. регистрации.