Деятельность по купле-продаже недвижимости

2. Могу ли я уменьшить налог за счёт каких-либо затрат, перечисленных выше, если они документально подтверждены?

Андрей

Здравствуйте

Физические лица такой возможности не имеют. Просто потому что законодательство не считает это расходами или что либо иное как для физ лиц. Поэтому налог придется платить с дохода как он есть.

Расходы идут у ооо или у ип.

3. Если я буду проводить такие сделки каждые 3-4 месяца, то есть покупать-ремонтировать-продавать 3-4 квартиры в год (а со временем и больше), смогу ли я платить как ФЛ налог 13% и с какой суммы? Можно ли будет платить 13% при каждой сделке с разницы между стоимостью покупки и продажи квартиры?

Андрей

с суммы дохода -13% платить будете по каждой сделке.

физ лицо может подавать декларацию о доходах 1 раз в год — до 30 апреля следующего за отчетным года

4. Если я, как указано в предыдущем пункте, буду покупать и продавать по несколько квартир в год и платить налоги как ФЛ, то не будет ли ко мне претензий, что я занимаюсь незаконным предпринимательством?

Андрей

спорный вопрос

просто потому что если платить налоги — в общем то фнс обычно такими вещами мало интересуется — но для начала возможна ответственность по ст 14.1 коап- там небольшой штраф.

А вот если доход будет более 2 млн- в теории не исключена ст 171 ук

Статья 171. Незаконное предпринимательство

1. Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или без лицензии в случаях, когда такая лицензия обязательна, если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере, за исключением случаев, предусмотренных статьей 171.3 настоящего Кодекса, — наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо арестом на срок до шести месяцев.

Примечание. В статьях настоящей главы, за исключением статьи 169, частей третьей — шестой статьи 171.1, статей 171.2, 171.3, 174, 174.1, 178, 180, 185 — 185.4, 185.6, 191.1, 193, 193.1, 194, 198 — 199.1, 199.3, 199.4, 200.1, 200.2, 200.3 и 200.5, крупным размером, крупным ущербом, доходом либо задолженностью в крупном размере признаются стоимость, ущерб, доход либо задолженность в сумме,превышающей два миллиона двести пятьдесят тысяч рублей, а особо крупным — девять миллионов рублей.

Для начала деятельности — продали несколько квартир так — маловероятна такая ответственность, но работать без регистрации так постоянно- не стоит.

5. Если для такой деятельности нужно обязательно зарегистрировать ИП, то, видимо, наиболее оптимально выбрать УСНО 15% (разница между доходами и расходами)?

Андрей

и не только для самой деятельности- но и чтобы учитывать как раз различные расходы, для этого и создан усн в 15%

7. Смогу ли я заключать договоры подряда на ремонтные работы с физлицами или ИП, ООО и учитывать стоимость этих работ в затратах?

Андрей

договоры вы и как физ лицо можете заключать и как ип, а вот учет это все в расходы надо уже смотреть по налоговому режиму, лучше тут нанять бухгалтера для просчета выгоды вашей

8. Надо ли мне (ФЛ или ИП) получать какую-либо лицензию для осуществления ремонта недвижимости?

Андрей

нет, ст 12 фз 99 о лицензировании никаких лицензий для такой деятельности не предусматривает.

Единственное что если будете ип- придется при продаже жилья учитывать закон о защите прав потребителей- информация для потребителя о товаре, о вас как об ип и т.д.

+ конечно доведение сведений по состоянию квартиры.

Андрей, добрый вечер!

1. С какой суммы я как ФЛ должен заплатить 13% налог?

С полученного дохода, т.е. с 5,87 млн рублей.

2. Могу ли я уменьшить налог за счёт каких-либо затрат, перечисленных выше, если они документально подтверждены?

Можете на основании подпункта 2 п. 2 ст. 220 НК РФ:

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

3. Если я буду проводить такие сделки каждые 3-4 месяца, то есть покупать-ремонтировать-продавать 3-4 квартиры в год (а со временем и больше), смогу ли я платить как ФЛ налог 13% и с какой суммы? Можно ли будет платить 13% при каждой сделке с разницы между стоимостью покупки и продажи квартиры?

Будете уплачивать НДФЛ с суммы полученного дохода, т.е. стоимости квартир, указанных в договорах.

4. Если я, как указано в предыдущем пункте, буду покупать и продавать по несколько квартир в год и платить налоги как ФЛ, то не будет ли ко мне претензий, что я занимаюсь незаконным предпринимательством?

Налоговая вполне может заинтересоваться Вами и наверняка это сделает, поскольку Вы будете частым продавцом недвижимого имущества. Как следствие доначислит Вам НДС. 

5. Если для такой деятельности нужно обязательно зарегистрировать ИП, то, видимо, наиболее оптимально выбрать УСНО 15% (разница между доходами и расходами)?

6. В случае регистрации ИП и выбора УСНО 15%, с какой суммы надо будет оплачивать налог и какие из перечисленных выше расходов можно будет учесть для уменьшения налогооблагаемой базы?

Нужно выбрать УСН. Налог будет уплачиваться с доходов за минусом расходы, т.е. с прибыли. Расходы должны быть документально подтверждены, это расходы на приобретение квартир.

7. Смогу ли я заключать договоры подряда на ремонтные работы с физлицами или ИП, ООО и учитывать стоимость этих работ в затратах?

8. Надо ли мне (ФЛ или ИП) получать какую-либо лицензию для осуществления ремонта недвижимости?

Да, договоры возможны. В расходы можно включить затраты на отделку.

Лицензия не нужна.

Здравствуйте, Андрей.

В общем-то речь идет о предпринимательской деятельности в чистом ее виде.

Согласно ст.2 ГК РФ

Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

При этом, как указано в Постановлении Пленума Верховного суда от 18 ноября 2004 г. N 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве»

1. В соответствии с частью 1 статьи 34 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.

При решении вопроса о наличии в действиях лица признаков состава преступления, предусмотренного статьей 171 УК РФ, судам следует выяснять, соответствуют ли эти действия указанным в пункте 1 статьи 2 ГК РФ признакам предпринимательской деятельности, направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, которая осуществляется самостоятельно на свой риск лицом, зарегистрированным в установленном законом порядке в качестве индивидуального предпринимателя.

В соответствии со статьей 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, а глава крестьянского (фермерского) хозяйства — с момента государственной регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства. Юридическое лицо подлежит государственной регистрации (статьи 49 и 51 ГК РФ).
…

2. В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного статьей 198 УК РФ.
…
12. Под доходом в статье 171 УК РФ следует понимать выручку от реализации товаров (работ, услуг) за период осуществления незаконной предпринимательской деятельности без вычета произведенных лицом расходов, связанных с осуществлением незаконной предпринимательской деятельности.

Таким образом, из п.1 постановления можно выделить признаки предпринимательской деятельности

•  деятельность характеризуется реализацией  товаров или услуги
  
• систематичность деятельности
• деяетельность направлена на извлечение прибыли
  

Поскольку все признаки в Вашем случае присутствуют, а регистрации Вы не имеете, то незаконное предпринимательство имеет место быть.