Что делать с договором купли-продажи 20-летней давности, который банк считает ничтожным?

Доброго дня!

И если владелец дома до сих пор супруг, то как ему это право закрепить — через суд или просто подать документы на оформление собственности в Росреестр?

Михаил

Считаю, что стоит обратить внимание банка на то, когда была введена ст. 37 ГК РФ, на сколько мне известно изменения были внесены в нее в связи с принятием ФЗ «Об опеке и попечительстве», который датируется 

24.04.2008, соответственно на момент совершения сделок 20 лет назад, пункта не существовало, в связи с чем и сделка была проведена на законных основаниях, обратной силы закон иметь не будет, соответственно считаю, что договор действителен, хоть в настоящее время и существует данная норма:

3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Здравствуйте, Михаил!  Действительно у банков сейчас «широкие» полномочия и действуют они в противоречие с Законом. Поскольку договор купли-продажи никем не оспорен,  сделка не признана судом недействительной, то узаконивать сейчас ничего не требуется да и невозможно. Срок исковой давности давно истек (ст. 181, 196 ГК РФ) и сейчас могу Вам предложить найти покупателя с наличными. 

Михаил!

В этой ситуации прежде всего обращает на себя внимание то, что позиция банка имеет значение только в отношении возможных сделок с участием указанного банка, да и то, чисто теоретически можно оспорить действия банка, отказывающего в признании договора действительным, ведь признать договором ничтожным может только суд, точнее, в силу положений ст. 166 ГК РФ, речь может идти о применении последствий недействительности ничтожной сделки, но это не дело банка.

Вариантов дополнительного узаконивания сделок не существует, договор уже был совершён и последствия его осуществлены и зарегистрированы в установленном порядке государством, можно думать о том-заинтересованы ли Вы в дальнейшем сотрудничестве с этим банком или, может быть, провести переговоры с другой кредитной организацией?

Ст. 167 ГК РФ определяет общие последствия недействительности сделок, но только в случае признания сделки недействительной по решению суда, в Вашем случае никакого решения суда нет, а потому и все сделки, совершённые после продажи дома детям (что банк считает неправильным) тоже действительны.

Полагаю, что таким образом, банк выражает свою неготовность сотрудничать с Вами по вопросу кредитования, не более того, позиция банка никак не может повлиять на действительность сделок и прав на недвижимое имущество.

Если фактическим владельцем дома до сих пор является супруг, то сова стать собственником он тоже сможет после совершения сделок гражданско-правового характера в отношении долей в праве собственности на дом, фактические собственники точно так же могут продать (подарить) свои доли главе семьи, а Росреестр зарегистрирует за ним право собственности (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Если же это не возможно, то считаются ли действительными оформление дома, сделка продажи доли и другие действия с недвижимостью, осуществлённые владельцами за это время?

Михаил

Михаил, добрый вечер! Зависит как указал коллега от того, когда все таки была совершена сделка между опекуном и несовершеннолетним которую банк считает ничтожной. По действующей с 2013 года редакции ГК, в частности ст. 168

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта,является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

для сделок, запрет на совершение которых установлен ст. 37 ГК РФ иных последствий не предусмотрено, соответственно такая сделка является оспоримой а не ничтожной. Возможно что и срок давности уже истек. Но если сам сделка была 20 лет назад когда еще не было ФЗ «Об опеке и попечительстве» (принят в 2008 году) и была другая редакция ГК как вариант в судебном порядке оспаривать отказ банка, но сложность в том, что банк все таки коммерческая организация и если нет с ним еще  договорных отношений  то оспорить отказ в судебном порядке будет сложно