Покупка квартиры по предварительному ДДУ

Андрей, добрый вечер! Из оговора не совсем понятно когда дом введен в эксплуатацию, разрешение на ввод датируется аж 2013 годом, в графике платежей стоит 2014 год, не ясно по каким причинам застройщик не может 5 лет оформить право собственности, возможно что тут вопрос налога на имущество ЮЛ и по этой причине не регистрируется право в установленном порядке. В целом, согласно ст. 429 ГК РФ если в установленный предварительным договором срок сторона уклоняется от заключения основного договора Вы вправе через суд обязать заключить основной договор и  в таком же порядке зарегистрировать право собственности при условии что там, например нет обременения, застройщик не в предбанкротном состоянии и т.д. В целом схема безусловно рискованная т.к. вместо покупки квартиры придвидятся не нужные судебные процессы

Андрей, здравствуйте!

Предмет договор соответствует ст. 429 ГК РФ — предварительный договор.+ договору  купли-продажи. 

Важно понимать, что это не ДДУ. 

Важно знать, что согласно ч.1 ст. 214 ФЗ- по договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом имеется существенная разница, что ДДУ защищает права дольщика, а то, что Вам предлагают заключить на мой взгляд таит большие риски. 

Если секция не введена в эксплуатацию, то пусть заключают ДДУ. 

У Вас же в договоре указано в п. 1.5. Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU 50511000-197/491 от 30 декабря 2013 года построенный объект капитального строительства «17-ти этажный 10-ти секционный жилой дом с инженерными сетями (корпус 14В по ГП) в составе многоэтажного жилого комплекса с объектами инфраструктуры», расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Немчиновка введен в эксплуатацию.

При указанных обстоятельствах, что Застройщику мешает заключить договор купли-продажи?  Скорее всего надлежащее оформление квартир. Если у него имеются надлежащим образом оформленные квартиры, то лучше купить сразу в собственность. Меньше расходов.

Сейчас поймите, что Вы заключите договор  отдадите Застройщику несколько миллионов, а он не выполнит обязательства, деньги не возвратит, либо возвратит через несколько лет. Время, силы, нервы, будут потрачены. 

  Сам застройщик об этом предупреждает и говорит что можно будет оформить в собственность квартиру также через суд.

При наличии предварительного договора купли-продажи это как происходит? Уточните, это у Застройщика? Ведь при такой схеме Вы заявить о признании права собственности не сможете, здесь либо расторгнуть договор, либо потребовать заключить договор купли-продажи. 

Но если документы не оформлены (на  право собственности Застройщика, на поставлена на кадастровый учет секция или квартиры ), то как Застройщик может заключить основной  договор купли-продажи?

Если же заключите именно ДДУ, то да через суд свое право собственности на объект будет возможно. Но зачем Вам эти лишние расходы, лишная трата сил и нервов? 

Вам нужно проверить все документы:

1. Разрешение на ввод в эксплуатацию.

2. Постановку на кадастровый учет секции и квартиры. 

3. Выяснить причины заключения предварительного договора.  Если документы оформляются, то какие причины задержки, поскольку ввод в эксплуатацию осуществлен в 2013 году.   Это все должно Вас насторожить. Вы же не булку хлеба покупаете. 

Если Застройщик не предложит Вам внятных схем покупки квартиры, то лучше отказать от покупки.  

Здравствуйте!

УНР конечно  одна  из  таких  «оригинальных»  фирм, которые пользуются определенными  юридическими  конструкциями. Например, в  Вашем  случае  для  продажи  Вам  квартиры  применена  конструкция  предварительного  договора,  и  это  сделано  для  того, чтобы  избежать  ответственности по Федеральному  закону  от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Так   если  будет  спор. можно  будет  признать этот  предварительный  договор  договором  долевого  участия. Из  этого  исходит  судебная  практика

Утверждён Президиумом Верховного Суда
Российской Федерации
4 декабря 2013 года

                                          ОБЗОР
практики разрешения судами споров, возникающих в связи с
участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости  

***************************************

Изучение судебной практики показало, что и после закрепления
изложенных выше требований к привлечению денежных средств граждан
для строительства многоквартирных домов (иных объектов
недвижимости), связанному с возникновением у них права собственности
на жилые помещения в таких домах (объектах недвижимости), которые на
момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в
установленном порядке, а также введения запрета, предусмотренного
частью 2.1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»,
привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется
посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного
Федерального закона: заключения договоров купли-продажи жилого
помещения в объекте строительства; заключения предварительных
договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных
договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; 

****************************************

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений,
основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных
средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного
дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого
помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости)
в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования
заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.В таких случаях, если
судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не
отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду
договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются
положения Федерального закона «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости», в том числе меры ответственности, им
предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров,
заключенных гражданами – участниками долевого строительства
исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не
связанных с осуществлением предпринимательской деятельности,
применяется законодательство Российской Федерации о защите прав
потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным
законом.

Применительно к  Вашей  ситуации, то  Гражданский  Кодекс РФ определяет

первое

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

второе

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

то есть,  Ваш  договор  соответствует  этим  условиям. Очень  важно понимать, что  нарушением  такого  договора  будет  именно  незаключение  основного  договора. тогда

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

а  пункт  4  статьи 445  гласит

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Таким  образом, подача  иска  о  признании  права  собственности по  этому  договору, будет ненадлежащим  способом  защиты права, поскольку   существует  несколько  моментов. В  самом  договоре есть  неясные  «размытые»  формулировки, такие  как

1.2. Продавец заверяет Покупателя в том, что Квартира на момент заключения Основного договора будет находиться в собственности 

2.1.2. Подписать с Покупателем  Основной договор в течение 2 (двух) месяцев с даты государственной регистрации права собственности Продавца на Квартиру, но в любом случае не позднее «31» декабря 2018 года. 

Добрый день. На мой взгляд основным при ответе на Ваш вопрос является 

Насколько я понял, из-за того, что вместо школы застройщик решил строить 3 многоэтажных дома…

Если дома построены на участке выделенном под строительство школы, и разрешения на указанное строительство получено не было( а скорее всего дело обстоит именно так)они подпадают под определение самовольной постройки — статья 222ГК

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

http://www.consultant.ru/docum...

Насколько суд в данном случае признает право собственности большой вопрос. В принципе в приведенной ссылке Вы можете увидеть условия при которых возможно признание права собственности. В иных случаях самовольная постройка подлежит сносу. Поэтому считаю, что заключая данный договор и оплачивая по нему деньги, Вы очень сильно рискуете. С уважением Евгений Беляев