Как проверить ДДУ, агентский договор и надежность застройщика?

Александр, здравствуйте!

 Начнем с Застройщика, исходя из общей информации в сбис 

https://sbis.ru/contragents/77... особого криминала, нет. Важно обратить внимание, что юридическое лицо существует 12 лет.

Кроме того, есть сведения о том, что имеется исполнительный лист от 15.02.2017 № ФС № 015349394 АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ. Производство прекращено 21.07.2017ст. 46ч. 1п. 3 ФЗ об исполнительном производстве-  если невозможно установить местонахождение должника, его имущества либо получить сведения о наличии принадлежащих ему денежных средств и иных ценностей, находящихся на счетах, во вкладах или на хранении в банках или иных кредитных организациях, за исключением случаев, когда настоящим Федеральным законом предусмотрен розыск должника или его имущества;

При наличии больших оборотов средств скорее всего о был погашен, нужно уточнить сведения  у Застройщика. 

Как Вы указали, что соучредителем ООО «Агасма», имеет свой сайт http://www.leningradskiy-agias..., зарегистрировано с 12.10.2005.

Теперь по документам. 

1) Агентский договор. ООО «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ  НЕДВИЖИМОСТИ» агент. В предмете договора  указано 1.1… Агент обязуется за вознаграждение совершить по поручению Принципала, от его имени и за его счет, комплекс юридических и иных действий, указанных в п.п. 2.1., 2.2., 2.3. настоящего Договора, направленныхна своевременный подбор, бронирование (резервирование) за Принципалом выбранного им объекта (далее -  «Объект»), консультирование Принципала по способам оплаты и проведению сделки по приобретению прав на Объект,оформление комплекта документов, необходимых для заключения Договора участия в долевом строительстве или  Договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве (далее – «Договор на Объект») между Правообладателем/Застройщиком и Принципалом, последующее содействие в регистрации Договора на Объект и регистрации права собственности Принципала (лица, указанного Принципалом) на Объект, отвечающего требованиям Принципала, параметры которого указываются в Приложении № 1 к настоящему Договору.

Предмет договора соответствует предмету агентского договора, поскольку они будут от Вашего имени участвовать в переговорах с Застройщиком, а также осуществлять подбор  и бронирование объекта, а  также подготовку документов.  

Если Вас устраивает такая форма, то проблем в этом, нет. Если же у Вас есть уверенность, что есть силы, знания провести все самостоятельно, то лучше не пользоваться услугами агента, так как  это лишние затраты. 

Подбор Объекта может осуществить отдел продаж Застройщика, а  оформление документов можно поручить юристу, при том, что есть вероятность, что это будет намного дешевле. 

При анализе договора он расписан очень подробно. Важно, чтобы обязательства, которые указаны в договоре были исполнены в точном соответствии, иначе при подписании актов, рекомендую сразу не подписывать, а написать замечания.

Насколько популярна и надежна практика, когда все контакты осуществляются только через агента? 

Может быть, что у них нет отдела продаж и они привлекают дольщиков через агентства.  Попробуйте сначала обратиться непосредственно к Застройщику, чтобы быть уверенным в сделке. 

2) Относительно ДДУ.

В 1.4.3 указано  После строительства площадь Жилого помещения не может измениться более чем на 5 (Пять) процентов от указанной в проекте и ДДУ, что соответствует ст. 9 ФЗ-214
1.5.4. можно потребовать, чтобы прописали сумму отчислений по Вашему договору.

В части финансовых расчетом, если приобретаете в кредит, то лучше прописать условие, что можете расторгнуть договор, если банк не одобрит выдачу кредита. 

Важно обратить внимание на следующие пункты:

1.7. Срок окончания строительства и ввода МКД в эксплуатацию: 2 (Второй) квартал   2022 г. 

1.7.1. Датой ввода МКД в эксплуатацию (окончание строительства) является дата выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.

1.8. Срок передачи Жилого помещения Застройщиком Участнику долевого строительства определяется периодом:
— начало передачи: по истечении календарного месяца с даты выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод МКД в эксплуатацию;
— срок окончания передачи: по истечении 6 (Шести) месяцев с даты выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.

Т.е. с момента выдачи разрешения в ввод МКД в эксплуатацию у Застройщика ещё будет полгода, чтобы передать объект дольщику — это к вопросу, если сроки будут затянут и с какого времени считать неустойку.

3.2.2. указано, что Вы несете расходы за госрегистрацию  ДДУ.

3.2.12. даете согласие на смс рассылку (рекламу, уведомление на ввод в эксплуатацию и т.д.). Фактически это будет надлежащим уведомлением, равно письменному.

4.3. указаны сроки гарантии: 5 лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, на которое дает 3 года.

5.4. указано, что в течение 7 дней обязаны принять объект со дня уведомления.

11.1. обязательный претензионный порядок 20 дней.

В Приложении 1 к ДДУ  в п.16  указано  Отделку помещения, в том числе «черновую», Участник долевого строительства выполняет самостоятельно и за свой счет, т.е. отделка осуществляется Вами самостоятельно. 

ДДУ расписан хорошо, но в Приложениях очень мало расписано информации о работах. 

С уважением, юрист Дмитрий.

Добрый вечер, Александр.

Хотела бы обратить внимание на отдельные условия договора.

Итак, согласно п. 7.1 договора 

личность Участника имеет существенное значение для Застройщика. Уступка Участником долевого строительства прав требований по ДДУ иному лицу допускается по письменному согласию Застройщика только после уплаты Застройщику цены Договора в полном объеме.

Условие договора в такой редакции частично противоречит ст. 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее — 214-ФЗ), поскольку уступка допускается без согласия застройщика. Главное условие уступки — оплата цены договора или перевод долга на нового участника одновременно с уступкой. 

Застройщик, видимо, страхует себя, включая условие о получении согласия на уступку, но это не законно.

Далее, обращаю внимание на п. 1.1 договора аренды земельного участка, в котором, в частности, сказано, что для использования «в целях строительства и эксплуатации торгово-делового центра». При этом в строящемся объекте имеются жилые помещения (квартиры). 

Далее, согласно п. 8.1 договора долевого участия залог земельного участка является способом обеспечения обязательств застройщика. При этом следует отметить, что земельный участок не находится в собственности застройщика, а арендуется им. При этом, по общему правилу, право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. (ст. 335 ГК РФ). Таким образом, возможны споры.