Продаю по ипотеке в настоящий момент квартиру, купленную в 2016 году по договору за 1млн руб., использую менее 3-х лет! Продажа за 1млн руб основной договор + договор 1 млн "неотделимые улучшения"=2 млн.р.
Считаю, что скорее всего будет считаться по кадастровой стоимости. Но будет ли при этом у меня налоговый вычет? Какой налог должен я буду заплатить? нужны док-ва из НК РФ
Здравствуйте, Владимир!
Считаю, что скорее всего будет считаться по кадастровой стоимостиВладимир
все зависит от того является ли цена продажи менее 70% от кадастровой стоимости квартиры, т.к. действительно к Вам могут быть применены положения п.5 ст.217.1 НК, поскольку в силу п.3 ст.4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» положения ст.217.1 НК применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.
Но будет ли при этом у меня налоговый вычетВладимир
да, конечно, Вы будете вправе заявить налоговый вычет подп.1 п.1 или подп.2 п.2 ст.220 НК (для Вас этот момент не принципиален, т.к суммы одинаковые)
Какой налог должен я буду заплатить?Владимир
налог по ставке 13% уплатите с разницы между доходом и суммой налогового вычета на которую сможете этот доход уменьшить.
чтобы сказать точнее надо знать кадастровую стоимость квартиры.
Владимир!
Статья 220 Налогового Кодекса РФ гласит:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
Это означает, что продав свою квартиру, Вы сможете получить имущественный налоговый вычет в виде уменьшения налогооблагаемой базы за год на сумму 1 000 000 рублей. Если Вы сами предполагаете, что считать будут по правилам ст. 217.1 НК РФ от кадастровой стоимости, то Ваш доход от продажи квартиры посчитают равным не 1 000 000 рублей, а 0,7 от кадастровой стоимости. Из этой суммы вычитаете 1 000 000 рублей, а разницу умножаете на 13% — получаете сумму НДФЛ.
Есть другой вариант, предусмотренный той же ст. 220 НК РФ:
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Это означает, что Вы можете представить документы, подтверждающие расходы на приобретение квартиры и эту сумму вычесть из цены продажи Вами или 0,7 кадастровой стоимости.
То, что Вы указали в отдельном договоре как продажа неотделимых улучшений — тоже Ваш доход, но не от продажи объекта недвижимого имущества, а от продажи иного имущества, вычет также предоставляется по правилам ст. 220 НК РФ:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;
В этом случае из цены продажи 1 000 000 рублей вычитаем 250 000 рублей и получаем 750 000 рублей — 13% от этой суммы будет Ваш налог на доходы в связи с продажей неотделимых улучшений квартиры.
что касается дохода за неотделимые улучшения и возможности его уменьшить заявив вычет в размере 250 000 руб., то есть судебная практика (например, Постановление Северо-Западного округа от 08.08.2012г. по делу № А56-59417/2011, Решение Арбитражного суда Архангельской области от 05.03.2011г. по делу № А05-358/2011), по которой неотделимые улучшения не являются новым имуществом и самостоятельным объектом гражданских прав, а следуют судьбе вещи, качество которой было улучшено.
т.о. неотделимые улучшения по своей природе не являются самостоятельным объектом гражданских прав, соответственно, их нельзя отнести ни к одному из критериев, содержащих понятие имущества в соответствии с гражданским законодательством РФ.
их стоимость является составной частью стоимости продаваемой квартиры.
соответственно, отдельного налогового вычета по продаже неотделимых улучшений налогоплательщик заявлять не вправе.