Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как избежать проблем с разменом квартиры
Здравствуйте!
У меня сложилась следующая ситуация. Есть квартира, у неё два собственника - я и мой брат. В квартире проживает сейчас брат с женой и маленькими детьми (5 и 3 года) и наша мама. Мама прописана на моей доле, но не является собственником. Я в этой квартире уже не живу 6 лет.
Отношения с братом конфликтные. В будущем я хотела бы разменять квартиру (когда мамы не станет). У меня есть серьёзные основания предполагать, что брат этого не захочет и всячески будет мне препятствовать. Подскажите, пожалуйста:
1. Имеет ли смысл мне сейчас разделить счета по квартплате? Чтобы потом брат в суде не сказал, что я давно здесь не проживаю и никакого отношения к этой квартире не имею. И это будет препятствием к размену. А так у меня будут хоть квитанции об оплате.
2. Какие ещё действия стоит предпринять, чтобы себя обезопасить?
Заранее спасибо за ответы,
Мария
Спасибо огромное за Ваши ответы! Очень прояснили ситуацию!
В некоторых ответах прозвучало, что можно заключить добровольное соглашение о разделении коммунальных платежей.
Я там не проживаю и не хотела бы платить за воду, электричество, телефон и проч., но безусловно готова платить именно квартплату за свою долю.
В связи с этим у меня два уточнения:
1. Должна ли я по закону платить квартплату + воду, электричество и т.д.? Или в результате добровольного соглашения о разделе коммунальных платежей можно платить только квартплату?
2. Каким образом и где можно оформить это соглашение о разделе коммунальных платежей? Поскольку ситуация конфликтная, хотела бы, чтобы всё было официально.
Здравствуйте, Мария!
Скажите, а Вы сейчас оплачиваете коммунальные платежи или нет?
Могу сказать, что Ваш брат никак не сможет заявить о том, что Вы не имеете отношения к квартире, так как у Вас там имеется доля и Вы собственник этой доли.
Однако, если Вы, например, не вносите совместно с братом оплату по коммунальным платежам, то он может впоследствии взыскать с Вас часть суммы от этих платежей, которые он вносил самостоятельно, поскольку Вы как собственник, хоть и не проживающий в квартире обязаны платить коммунальные платежи.
п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;
Идея о разделении счета в данной ситуации достаточно неплохая, так как в последствии Вы с братом не будете отвечать по данным обязательствам совместно, а каждый будет платить только по своему счету.
Добрый день. Да собственно никаких действий предпринимать не нужно, поскольку
Есть квартира, у неё два собственника — я и мой брат.
Т.е. Вы являетесь собственником доли, не зависимо ни от каких действий и не зависимо от проживания в квартире. При этом прекратиться Ваше право собственности может лишь по Вашему согласию, либо по основаниям, предусмотренным статьей 235 ГК. Посмотрите их http://www.consultant.ru/docum... У Вас в данной ситуации оснований для прекращения права собственности на долю я не вижу.С уважением Евгений Беляев
При этом замечу, что в связи с тем, что квартира находится в долевой собственности в дальнейшем ее размен возможен будет лишь с согласия второго сособственника. Это вытекает из статьи 246 ГК
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Брат может не согласиться с продажей всей квартиры, а он вправе это сделать и никто его обязать отчуждать его долю не сможет, в связи с чем Вам придется решать судьбу своей доли в квартире.
Та же статья 246 ГК
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Мария, здравствуйте!
1. Имеет ли смысл мне сейчас разделить счета по квартплате? Чтобы потом брат в суде не сказал, что я давно здесь не проживаю и никакого отношения к этой квартире не имею. И это будет препятствием к размену. А так у меня будут хоть квитанции об оплате.
На мой взгляд, чтобы вообще вопросов не возникало, то лучше это сделать, либо самостоятельно оплачивать в 1/2 коммунальные услуги, поскольку Вы являетесь собственником и согласно ст. 153 ЖК РФ обязаны их оплачивать. http://www.consultant.ru/docum...
2. Какие ещё действия стоит предпринять, чтобы себя обезопасить?
Вопрос в том, что от чего Вы хотите себя обезопасить?
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. (ч.1 ст. 246 ГК РФ).
Если Вы захотите продать свою долю, то Вам нужно будет соблюсти процедуру, установленную в ст. 250 ГК РФ http://www.consultant.ru/docum..., уведомить о продаже 2 дольщика по определенной цене, либо Вы можете долю подарить.
В указанном проблем нет, если Вы найдете покупателя.
2. Каким образом и где можно оформить это соглашение о разделе коммунальных платежей? Поскольку ситуация конфликтная, хотела бы, чтобы всё было официально.
Четких правил определяющих разделение, нет, но руководствуясь общими требованиями ГК РФ, этот документ должен быть в письменном виде, подписанный сторонами, из которого Вы определяете права и обязанности относительно оплаты коммунальных платежей.
Вот здесь есть описание. http://www.bashinform.ru/likbe...
Можете составив и подписав соответствующее соглашение, направить его вместе с заявлением о раздельном начислении оплаты в организацию, которая начисляет суммы для оплаты ком. платежей.
1. Должна ли я по закону платить квартплату + воду, электричество и т.д.? Или в результате добровольного соглашения о разделе коммунальных платежей можно платить только квартплату?
В этом вопросе поддерживаю коллегу Прохорову Ольгу, что вода, электричество, газ при наличии счетчиков не оплачивается, поскольку Вы там не проживаете. Все остальное оплачивается в соответствии с размером доли.
Здравствуйте!
1. Имеет ли смысл мне сейчас разделить счета по квартплате?Мария
да, есть. это позволит избежать солидарной ответственности по долгам, а кроме того, пресечет возможную попытку взыскать с Вас часть оплаты ЖКУ как неосновательное обогащение.
также можете через определить порядок пользования квартирой (ст.247 ГК), при отсутствии согласия брата на заключение соглашение.
разменять квартиру без согласия брата Вы не сможете в любом случае (даже через суд), а произвести отчуждение (продажу, мену) своей доли можете только при соблюдении положений ст.250 ГК о преимущественном праве на ее приобретение совладельцем.
Мария, добрый день!
Вы являетесь собственником и никто не сможет лишить Вас права собственности на квартиру на законных основаниях.
Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ
Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Опасаться Вам того, что брат сможет законным путем что-то сделать с квартирой не стоит. В любом случае он должен с Вами согласовать действия, связанные с отчуждением квартиры. Сделка, в которой Вы не будете принимать участия, не будете оповещены надлежащим образом о ней, не законна и правовых последствий не создает.
На данный момент при продаже и обмене имущества действуют положения ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этой статьей при обмене квартиры, Вы должны предложить свою долю Вашему брату, а при отказе (непредоставлении ответа в срок), вправе обменять долю с третьим лицом.
Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
В ближайшем будущем не ожидается изменений данной нормы, поэтому пока она действует, должен соблюдаться именно такой порядок продажи (обмена) имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ
За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Если Ваш брат продаст, обменяет свою долю в квартире или совершит иную сделку, непосредственно связанную с квартирой, Вы сможете в судебном порядке признать такую сделку незаконной (отменить ее действие).
В будущем я хотела бы разменять квартиру (когда мамы не станет).Мария
Разменять квартиру вы не сможете, т.к.
у неё два собственника - я и мой брат.Мария
В вашем случае вы сможете обменять только свою долю соблюдая требования ст. 250 ГК РФ
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
1. Имеет ли смысл мне сейчас разделить счета по квартплате?Мария
Разделение счетов в данное время, начиная с 01.03.2005 г., не производится и не предусмотрен ЖК РФ.
У вас есть право определить порядок оплаты коммунальных услуг путем подачи искового заявления либо путем заключения соглашения в добровольном порядке.
Если вы не будете ничего предпринимать в отношении коммунальных услуг, то ваш брат имеет право, оплачивая все счета, взыскивать с вас каждые три года половину того, что вы обязаны платить как собственник квартиры.
Чтобы потом брат в суде не сказал, что я давно здесь не проживаю и никакого отношения к этой квартире не имею. И это будет препятствием к размену.Мария
А вы планируете разменивать квартиру в судебном порядке? Порядок размена квартиры, которая находится в собственности нескольких лиц, предусмотрена ГК РФ. Статьи ГК РФ не предусматривают размена квартиры в собственности в судебном порядке. Судебный порядок обмена жилья предусмотрен только для жилья находящегося в соцнайме.
2. Какие ещё действия стоит предпринять, чтобы себя обезопасить?Мария
Кроме решения вопроса по порядку оплаты коммунальных платежей в принципе больше никаких проблем нет. Можно с братом так же заключить соглашение о ремонте в квартире, где предусмотреть, что если он решит проводить какие-либо ремонтные работы, он все обязан согласовывать с вами. С другой стороны нормами ГК РФ предусмотрено, что пользование жильем при наличии сособственности производится только по взаимному согласию.
1. Должна ли я по закону платить квартплату + воду, электричество и т.д.? Или в результате добровольного соглашения о разделе коммунальных платежей можно платить только квартплату?Ольга Прохорова
Если на воду, электричество, газ стоят счетчики, то при вашем непроживании в квартире, вы за это платить не должны, но так как там проживает мама, то мама и брат с его женой и ребенком сами могут решить как производить оплату по счетчикам
Платить вы должны: содержание и ремонт общего имущества, отопление, вывоз ТБО, капремонт. Эти услуги берутся и высчитываются с площади квартиры, поэтому платить нужно половину данных услуг согласно вашей доли.
2. Каким образом и где можно оформить это соглашение о разделе коммунальных платежей? Поскольку ситуация конфликтная, хотела бы, чтобы всё было официально.Ольга Прохорова
Вы можете с братом заключить соглашение об определении порядка оплаты коммунальных платежей добровольно и передать его в расчетный центр, где производится начисление коммунальных платежей, чтобы вам и брату отдельно выдавали квитанции.
Если брат не захочет добровольно заключать такое соглашение, то придется обращаться в суд с иском об определении порядка пользования коммунальными платежами.
Здравствуйте!
В будущем я хотела бы разменять квартиру (когда мамы не станет). У меня есть серьёзные основания предполагать, что брат этого не захочет и всячески будет мне препятствовать.
В Вашем случае лучше делать не размен, а продажу квартиры целиком, с последующей покупкой нового жилья.Учитывая что
Есть квартира, у неё два собственника — я и мой брат.
то есть квартира в общей долевой собственности, продавать должен каждый свою долю. Это можно сделать следующими способами
1) Выкупаете долю у брата, становитесь полноправным собственником квартиры, и далее продаёте её.
2) Каждый собственник доли продает её одному продавцу. Это будет договор купли-продажи, где на стороне продавца будут два физических лица.
У меня есть серьёзные основания предполагать, что брат этого не захочет и всячески будет мне препятствовать.
Тут пересекаются юридический и психологический аспекты, надо убедить брата, что продав доли совместно он получит преимущество в деньгах.
Чтобы потом брат в суде не сказал, что я давно здесь не проживаю и никакого отношения к этой квартире не имею.
Такой критерий как «проживание/не проживание» не имеет влияние на правомочия собственника. Согласно
Гражданский кодекс РФ
Статья 209. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
И это будет препятствием к размену.
Не проживание в квартире, не будет препятствием к любому виду сделок, не нарушающих нормы российского законодательства.
1. Должна ли я по закону платить квартплату + воду, электричество и т.д.? Или в результате добровольного соглашения о разделе коммунальных платежей можно платить только квартплату?
2. Каким образом и где можно оформить это соглашение о разделе коммунальных платежей? Поскольку ситуация конфликтная, хотела бы, чтобы всё было официально.
По этим вопросам поддерживаю мнение коллег, должно быть соглашение об определении порядка оплаты коммунальных услуг, если брат не согласиться, тогда надо обращаться в суд. В общем здесь добавить нечего, порядок действий такой, какой указали коллеги выше.
Что касается размена квартиры, то опять же, так как Вы собственник только доли, то и продать Вы сможете свою долю, не более того.
Кроме того, надо будет учесть, что брат имеет преимущество перед другими покупателями, в том случае, если Вы будете продавать свою долю в квартире.
Мария, для того, чтобы разделить счета, Вам нужно составить с братом письменное соглашение и обратиться с ним в Управляющую компанию.
В случае, если он не согласен с этим, то вопрос придется решать в судебном порядке.
Что касаемо самой оплаты.
Если Вы разделите лицевые счета, то оплачивать будете в таком порядке, о котором договоритесь с Вашим братом в письменном соглашении. Логично при этом конечно прописать так, чтобы большую часть оплачивал по счетчикам именно он.