Покупка участка ИЖС в зоне подтопления

Здравствуйте Михаил! Сам по себе  запрет на строительство в зоне подтопления должен быть установлен нормативным правовым актом органа власти, если такого нормативного акта нет, то препятствий к получению разрешения на строительство возникнуть не должно.Границы зон затопления, подтопления определяются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти с участием заинтересованных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В силу  п. 4 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации

зонами с особыми условиями использования территорий являются – охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны затопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В том случае если на Ваш земельный участок не установлена соответствующая зона с особыми условиями то препятствий к получению разрешения на строительства нет. В том случае если она имеется, то здесь сложнее и акт органа власти, установивший зону затопления возможно оспорить, также как оспорить отказ администрации в выдаче разрешения на строительство, однако в данном случае перспективы оспаривания весьма сомнительны.

В выписке из ЕГРН, которую вы получили должна содержаться информация о вхождении земельного участка в особую зону(зону потопления) если этого нет, то и ограничения отсутствуют.

Добрый день, относительно наличия зоны подтполнения и ограничений связанных с ней, могу пояснить следующее: 

Согласно Постановлению Правительства РФ от 18.04.2014 N 360«Об определении границ зон затопления, подтопления» п. 5 

 Зоны затопления, подтопления считаются определенными с даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об их границах.

Отсюда следует, что если сведения о такой зоне в ЕГРН отсутствуют, то отсутствует как таковая и зона. 

Судебная практика в данном случае идет по пути защиты прав застройщика:

К примеру вот  Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 16.01.2015 по делу N 33-205/2015

ДД.ММ.ГГГГ С.И.В. вновь отказано в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома по основаниям, указанным в отказе от ДД.ММ.ГГГГ, а также со ссылкой на отсутствие в схеме планировочной организации земельного участка обозначенного места размещения объекта индивидуального жилищного строительства, условных обозначений, масштаба, технико-экономических показателей объекта.
Удовлетворяя требования заявителя и признавая оспариваемый отказ незаконным, суд первой инстанции исходил из того, что заинтересованным лицом не представлены доказательства, подтверждающие отнесение спорного земельного участка к зоне возможного затопления (подтопления) с соблюдением Правил определения границ зон затопления.
Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции соглашается

А что собственно за карта выложена на сайте администрации, как конкретно она называется? 

Кроме того, я бы рекомендовал позвонить в Администрацию или сходить на личный прием для выяснения вопроса наличия или отсутствия такой зоны в области планируемой застройки. 

Здравствуйте Михаил.

Порядок определения границ зон затопления, подтопления регулируется соответствующим положениями утвержденными Правительством Российской Федерации.

Так согласно постановлению Правительства РФ от 18 апреля 2014 года N 360

Об определении границ зон затопления, подтопления следует:

1. Настоящие Правила устанавливают порядок определения границ зон затопления, подтопления.

2. Границы зон затопления, подтопления определяются в отношении территорий в соответствии с требованиями согласно приложению.

http://docs.cntd.ru/document/4...

Соответственно, если участок находится в водоохранной зоне, такими данными, как  генеральный план, правилами землепользования и застройки ,  схема градостроительного зонирования на которой указаны зоны затопления, действительно подтверждается то, что участок находится в зоне затопления, в выдаче разрешении на строительство откажут правомерно, при этом  невнесении сведений о границе зоны затопления в государственный кадастр недвижимости не является  основанием для признания такого отказа незаконным, следует обратить именно  на это соответствующие внимание, при отсутствии таких документов и сведений, признать отказ в выдаче разрешения в судебном порядке будет уже вполне возможно

Важное значение имеет правоприменительная практика, которая представляет собой единство властной деятельности компетентных органов, направленной на вынесение индивидуально-конкретных предписаний, и выработанного в ходе такой деятельности правового опыта.

Так в Семилукский районный суд Воронежской области с исковым заявлением к администрации Семилукского муниципального района обратился правообладатель земельного участка о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома в связи с тем, что сведения о границе зоны затопления не внесены в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с генеральным планом и правилами землепользования и застройки земельный участок истца расположен в водоохранной зоне р. Ведуга и в зоне затопления паводковыми водами.

В ходе судебного разбирательства суд установил, что схема градостроительного зонирования, на которой указаны зоны затопления, составлена компетентной организацией, занимающейся топографо-геодезической деятельностью, оснований которой не доверять у суда не имеется и доводы истца о невнесении сведений о границе зоны затопления в государственный кадастр недвижимости не могут являться безусловным основанием для удовлетворения требований.

Фактически создан прецедент, которым четко несформулированный в федеральном законодательстве запрет, поддержан судом.

Это имеет крайне важное значение в правоприменительной практике и должно положительно отразиться при принятии решений по строительству объектов на территориях в зонах ограниченного использования.

http://uaig.ru/article/141-o-z...

Здравствуйте Михаил.

Каковы риски столкнуться с отказом в получении разрешения на строительство из-за зоны подтопления?

Сейчас для строительства индивидуального жилого дома разрешение на строительство не выдается. Нужно направить только уведомление предусмотренное ст. 51.1 ГрК РФ. Поэтому, чтобы получить страховку, пусть продавец направит уведомление до продажи. Если в течении 7 рабочих дней не будет уведомления о несоответствии предельным параметрам, то Вы сможете строить объект ИЖС в течении 10 лет.

ч. 13 ст. 51.1 ГрК РФ

Получение застройщиком уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления либо ненаправление указанными органами в срок, предусмотренный частью 7 или пунктом 3 части 8 настоящей статьи, уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке считается согласованием указанными органами строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома и дает право застройщику осуществлять строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве, в течение десяти лет со дня направления застройщиком такого уведомления о планируемом строительстве в соответствии с частью 1 настоящей статьи.Данное право сохраняется при переходе прав на земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 1 — 3 части 21.1 статьи 51 настоящего Кодекса. При этом направление нового уведомления о планируемом строительстве не требуется.