Продажа доли квартиры

Здравствуйте, на настоящий момент все сделки по продаже или дарению долей обязательно должны быть удостоверены нотариусом, поэтому в данном случае, ваш отец может сделать доверенность на вашего представителя, а он уже от его имени подпишет все бумаги у нотариуса.таким образом возможно.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018)Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
 

КонсультантПлюс: примечание.
С 1 января 2019 года Федеральным законом от 29.07.2017 N 217-ФЗ в часть 1 статьи 42 вносятся изменения.
См. текст в будущей редакции.

1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Возможно ли провести сделку между нами по которой я стану собственником его части? или только после того как квартира будет поставлена в ЕГРН?

Просто постановка на учет займет время, а отец и я живем в разных городах. Он по состоянию здоровья не может поставить квартиру на учет, этим будет заниматья

Slonenok

Слоненок, добрый день! В принципе регистрацию прав в ЕГРН можно сделать при подаче документов на регистрацию перехода доли, но такая сделка в силу ст. 42   218-ФЗ сейчас в обязательном порядке подлежит нотариальному заверению, в принципе эти моменты можно уточнить у нотариуса в том числе в части подачи документов на регистрацию права в электронном виде через нотариуса. Что касается доверенности, то при ее выдачи (доверитель может обратится к нотариусу по своему месту жительства и потом отправить Вам почтой) надо учитывать, что согласно ст. 182 ГК РФ

 Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

поэтому доверенность лучше делать на третье лицо. Но доверенность это доверенность и от того, что в итоге собственник передумает она никак не защитит. Тут можно сделать предварительный договор и выплатить задаток, в случае отказа продавец должен будет вернуть задаток в двойном размере + можно в судебном порядке обязать заключить договор КП если будет предварительный договор. НО он также должен быть нотариальным

Возможно ли провести сделку между нами по которой я стану собственником его части?

Slonenok

Да, это возможно, но только путем обращения к нотариусу.

Перед продаже доли, вашему отцу необходимо уведомить о продаже третьего сособственника. В уведомлении нужно указать цену продажи доли квартиры. (ст. 250 ГК РФ). Уведомление можно направить так же через нотариуса.

или только после того как квартира будет поставлена в ЕГРН?

Slonenok

Все можно делать одновременно через МФЦ. Нотариусу вы предоставите документы о праве, которые были выданы БТИ. Данные документы — основание права на долю вашего отца.

Как мне временно себя подстарховать насчет его части ?

Slonenok

Слоненок, вы немного торопитесь. Для начала нужно было получить отказ от выкупа доли вашей мачехи, а затем с отцом вы составляете предварительный договор купли-продажи в котором указываете, что вы покупаете долю у отца за такую-то сумму. Деньги оплачиваете путем перевода на такой-то счет. Доказательствами оплаты являются квитанции об оплате, где указан предварительный договор от такого-то числа и месяца. Основной договор должен быть заключен до такого-то числа.

Он консультировался с юристом и ему сказали что можно сделать кукую-то доверенность (не завещание и не дарственная), что он мне передает свою часть и что я от его имени потом могу провести сделку купли продажи

Slonenok

Он не может вам выдать доверенность на вас, так как согласно ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки по доверенности в отношении самого себя. Ему нужно выдать доверенность на третье лицо, которое проведет все действия от его имени.

Доверенность конечно можно сделать, только Вы не можете использовать её в своих интересах: в данном случае при заключении сделки по доверенности Вы не можете с одной стороны представлять доверителя, а с другой стороны быть самому. Для совершения сделки придется доверенность делать на кого-то другого. Согласно п. 3 ст. 182 ГК РФ Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.

Теперь касательно самой собственности: правильно ли я понял, что у Вас квартира в общей совместной собственности, а не долевой? Если так, то нужно нотариальное соглашение о разделе общей совместной собственности. Потом сдаете его в Росреестр и уже получаете каждый отдельное свидетельство на 1/3 доли в праве на квартиру. Как раз Ваше право уже будет зарегистрировано в Росреестре и можно будет оформить долю Вашего отца на Вас. Если нет возможности приезжать и заниматься оформлением — можете нанять представителя (юриста, адвоката, риелтора, знакомого и т.д.) оформить на него доверенность с необходимыми полномочиями и уже он сам совершит все необходимые действия. 

Какую сделку будете с отцом проводить: дарение или куплю-продажу? 

Все эти операции с недвижимостью придется проводить через нотариуса, так как сделки с долями теперь подлежат обязательному нотариальному заверению.