Продажа земельного участка с передачей денег через банковскую ячейку + договор

Здравствуйте, Айдар.

В договоре указано что продавец деньги получил, наличными. При этом покупатель настаивает на подписании расписки. Условия договора прилагаю.

Айдар

Ни в коем случае этого нельзя делать. Если вдруг передача денег через ячейку по каким-то причинам не состоится, то покупатель скажет, что деньги он Вам передал и Вам очень сложно будет доказать обратное.

1. Почему покупатель отказывается от указания банковской ячейки? В чем может быть подвох для продавца? Риски?

Айдар

Стандартная схема и большинство по такой схеме как раз работает. Покупатель просто хочет получить для себя очень выгодные условий.

3. Что плохого для покупателя, в том что сделку признают «ипотечной» если указать способ передачи денег через ячейку?

Айдар

В том, что земельный участок до передачи Вам денег будет находится у Вас в залоге. Это делается на тот случай, если покупатель не заплатит денег, чтобы Вы потом могли обратить взыскание на предмет залога (ипотеки) — участок.

Статья 488 Гражданского кодекса РФ Оплата товара, проданного в кредит

5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

4. Как правильно и безопасно провести сделку для покупателя и продавца с учетом передачи денег через банковскую ячейку?

Айдар

Ячейка вообще не совсем предусмотрена для таких ситуаций. Лучше использовать безотзывной покрытый аккредитив: покупатель открывает счёт в банке, кладёт на него деньги, а Вы после того, как состоится регистрация перехода права собственности, придёте в банк, покажите документы о регистрации, и банк Вам выдаст с этого счёта деньги. Это самый лучший и безопасный вариант

Доброго дня!

1. Почему покупатель отказывается от указания банковской ячейки? В чем может быть подвох для продавца? Риски?

Айдар

Не понятно почему покупатель отказывается, могу предположить, что он не до конца понимает возможности в договоре, так как указав порядок расчета, стороны вправе определить, что объект недвижимости не будет находится в залоге до полно расчета, соответственно и ипотеки не будет.

2. Насколько важно для продавца указать в договоре способ передачи денег (банковская ячейка)?

Айдар

В общем, на мой взгляд, важно указать срок, в пределах которого будет произведен расчет, а каким образом — ячейка, наличные или счет — не имеет особого значения.

3. Что плохого для покупателя, в том что сделку признают «ипотечной» если указать способ передачи денег через ячейку?

Айдар

Если не указать, что недвижимость не будет в залоге у продавца, то регистратор зарегистрирует залог в пользу продавца, соответственно до полного расчета с продавцом покупатель не сможет распорядится имуществом. Ипотека снимается путем подачи заявления как от имени продавца так и от имени покупателя, либо снимается покупателем в судебном порядке в случае уклонения со стороны продавца.

4. Как правильно и безопасно провести сделку для покупателя и продавца с учетом передачи денег через банковскую ячейку?

Айдар

Для продавца безопаснее будет указать, что расчет будет произведён после подписания договора в срок ..., также не указывать о том, что недвижимость не будет в залоге — гарантия для продавца, что покупатель не продаст имущество до расчета.

ст. 486 ГК РФ: 1. Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

1. Почему покупатель отказывается от указания банковской ячейки? В чем может быть подвох для продавца? Риски?

Айдар

Айдар, добрый день! Это надо конечно уточнять у покупателя, но предположу что дело видимо в ст. 488 ГК РФ согласно которой

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

2. Насколько важно для продавца указать в договоре способ передачи денег (банковская ячейка)?

Айдар

желательно в договоре все прописывать как можно подробней. В нынешней редакции после подписания договора покупатель вообще может заявить что все заплатил до подписания договора как это указано собственно в самом договоре.

3. Что плохого для покупателя, в том что сделку признают «ипотечной» если указать способ передачи денег через ячейку?

выше написал что видимо дело в залоге

4. Как правильно и безопасно провести сделку для покупателя и продавца с учетом передачи денег через банковскую ячейку?

включить в договор условие об отсутствии возникновения залога до полной оплаты + порядок оплаты через банковскую ячейку как Вы об этом на словах с покупателем и договорились. 

Айдар, здравствуйте!

1. Почему покупатель отказывается от указания банковской ячейки? В чем может быть подвох для продавца? Риски?

Подвох в том, что при наличии расписки, Вы подтверждаете получение средств, тем самым можете ошибится в том, что получили деньги до сделки.  Для Вам лучший вариант -это указывать наличие формы расчетов через ячейку в договоре, поскольку незря её придумали для защиты интересов обеих сторон.  (ст. 454, 459 ГК РФ)

2. Насколько важно для продавца указать в договоре способ передачи денег (банковская ячейка)?

Для продавца также важно, чтобы точно знать, что обязательтва будут исполнены. 

3. Что плохого для покупателя, в том что сделку признают «ипотечной» если указать способ передачи денег через ячейку?

Здесь разницы нет, указываете или нет, поскольку при продаже недвижимости оно будет в залоге у продавца до момента оплаты. 

4. Как правильно и безопасно провести сделку для покупателя и продавца с учетом передачи денег через банковскую ячейку?

Указывать все в договоре. 

Договор купли-продажи, акт приема передачи, расписку и договор с банком (пункт 3.3) прилагаю.

Сейчас опишу все ниже. 

Здравствуйте Айдар.

1. Почему покупатель отказывается от указания банковской ячейки? В чем может быть подвох для продавца? Риски?

Самый главный риск, это то, что по договору и расписке Вы деньги получили и с покупателя «взятки гладки».

2. Насколько важно для продавца указать в договоре способ передачи денег (банковская ячейка)?

Важно, в силу изложенного выше. Так как получится, что Вы деньги уже получили до регистрации, а не после.

3. Что плохого для покупателя, в том что сделку признают «ипотечной» если указать способ передачи денег через ячейку?

тут дело не в признании, а том будет ли наложена ипотека, как обеспечение обязательств по оплате согласно договора