Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупка квартиры в ипотеку у застройщика в сданном доме
Собираюсь приобрести квартиру в ипотеку напрямую у застройщика, но уже в сданном доме. Застройщик предложил 2 варианта покупки.
1) Оформить договор долевого участия в строительстве (ДДУ) задним числом, т.е. до сдачи дома. Но пропустят ли такой договор в регпалате? Не будет ли это нарушением 214-ФЗ? И даже если его зарегистрируют, не может ли возникнуть у меня проблем в дальнейшем с получением свидетельства о праве собственности на квартиру?
2) Застройщик может оформить на себя (на юр.лицо) право собственности на данную квартиру. Со мной заключат предварительный договор купли-продажи (ДКП), я заплачу первоначальный взнос и смогу въехать в квартиру. После получения свидетельства застройщиком, со мной будет подписан ДКП и кредитный договор. Какие риски для меня могут возникнуть? Какую юридическую силу имеет предварительный ДКП? Не может ли застройщик после заключения предварительного ДКП со мной продать эту квартиру другому покупателю по основному ДКП? Может тогда лучше не заселяться в квартиру сразу и ждать получения застройщиком свидетельства, и уже только после заключения основного ДКП получать ключи и подписывать акт передачи квартиры?
Каким способом лучше приобрести квартиру, не нарушая закон? Как минимизировать риски для себя?
Если застройщик сдал дом приемочной государственной комиссии, то сделать с Вами договор на долевое строительство в обход закона о долевом строительстве он не сможет, по одной простой причине. Регистрация сделок с недвижимым имуществом, в том числе по договору долевого участия в строительстве, проходит в Федеральной регистрационной сулужбе РФ. Если в этом доме есть зарегистрированное право собственности хоть на одну квартиру, значит, акт воода в эскплуатацию уже есть в ФРС. Соответственно, такой договор не пропустят. Кроме того, могут наложить на застройка административную ответственность.
2) Право собственности на жилое помещение может быть зарегистрировано как на физическое, так и юридическое лицо. В данном случае — застройщика. В Вашем случае советую не связываться с предварительными договорами, поскольку с ним связаны определенные риски, и действуют строгие временные ограничения, предусмотренные договором. Вы можете заключить договор купли-продажи квартиры в рассрочку, прописав сроки и взносы в контракте. На руки Вы получите свидетельство ФРС с отметкой о действующем ограничении, обременении. В случае нарушения сроков оплаты, застройщик может обратиться в органы ФРС за расторжением договора купли-продажи квартиры в связи с нарушением обязательств по договору по оплате. В Вашем договоре должна быть четко прописана схема возврата в этом случае и сроки! внесенных за квартиру денежных средств Вами. Если оплата производиться без задержек в установленные договором сроки, после полной оплаты стоимости квартиры по договору Вы обращаетесь в регистрационную службу и Вам обязаны выдать на руки новое Свидетельство о регистрации праве собственности на квартиру без обременений.
Это законная схема купли-продажи квартиру с условием рассрочки.
Т.е. застройщик может не оформлять свидетельство на квартиру? Если я правильно поняла, мои действия следующие:
1) я должна заключить договор купли-продажи квартиры в рассрочку, внести первоначальный взнос, получить свидетельство с отметкой об органичении;
2) на оставшуюся сумму выплаты оформить ипотеку, средствами ипотечного кредита погасить задолженность перед застройщиком, получить новое свидетельство уже с отметкой об обременении и передать закладную на квартиру в банк.