Момент начала оплаты воды УК в новостройке

Здравствуйте Виктор.

Участник долевого строительства начинает владеть квартирой   с момента  передачи по подписываемому передаточному акту, а до этого момента  данным объектом владеет  застройщик и в этот период до передачи именно он обязан содержать  это имущество.

Правомерно ли УК пытается взыскать оплату за воду с момента передачи квартиры до момента подписания договора с Мосводоканалом?

Указанное подтверждается положениями федерального законодательства, в частности:

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ 

 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 

Статья 8. Передача объекта долевого строительства
 

1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. 

2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статья 12. Исполнение обязательств по договору
 

1. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
2. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

При этом в договор ДДУ также должно быть включено условие устанавливающее обязанность платить  за коммунальные услуги с момента подписания передаточного акта.

Показания счетчиков ни разу не передавал, потому что счета на воду не приходили. А счета не приходили, потому что УК подписала договор с Мосводоканалом только через полгода после приемки квартиры

На мой взгляд требования Мосводоканала правомерны, но вот все-таки причиной этому послужило то, что УК  заключила соответствующий договор позже, почему только по истечении полугода, если в этом имеется ее вина, соответственно нужно предъявить ей претензию о причиненных ею убытков, ведь Вы могли платить по показаниям  прибора учета.

Здравствуйте. Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. № 22 “О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности”

26. У собственника обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ).
Момент возникновения права собственности определяется правилами Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 8.1, статьи 218, 219, 223, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).

Тут вопрос лишь по сути кто Вам поставлял воду за указанный период. Данный вопрос следует адресовать УК прежде всего кто Вам поставлял воду за данный период. Если УК сможет доказать, что они поставщики (что вряд ли, поскольку как правило, поставщики). В целом требования УК (а им выставляет в итоге водоканал суммы) мне кажутся правомерными. По итогу всё равно поставка ресурса была, факт Вам использования воды не отрицается. Если акт Вами подписан приёма-передачи объекта, то с этой даты и надо будет платить. Вопрос только почему спустя некоторое время, но тут скорее всего проблема УК, не снимающая с Вас обязанности по оплате.

Здравствуйте, Виктор! 

Весь этот период я пользовался водой, которую застройщик покупал у Мосводоканала для строительных нужд по своим тарифам.

Это Ваше предположение или утверждение, подтверждённое документами? Дело в том, что с момента передачи объекта долевого строительства у застройщика уже нет обязанности обеспечивать сданный дом ресурсами, при этом обязанность по оплате этих ресурсов возникает у других лиц: собственников помещений либо у УК. При этом при фактическом потреблении ресурса наличие договора не является обязательным, поскольку существует такие понятия как бездоговорное потребление ресурса и неосновательное обогащение. Смысл в том, что потреблённую воду в любом случае нужно оплачивать. То есть, если воду оплатил даже застройщик, он вправе предъявить эти расходы УК, а та, в свою очередь, собственникам. 

Возможно, не совсем ответ на вопрос, но Вам здесь можно  обратить внимание на другое. Вы указываете, что ВАм рассчитали оплату по нормативу. Вот здесь можно поспорить, поскольку прибор учёта у Вас имеется и надлежащим образом введён в эксплуатацию. 

Исходя из п. 1 ст. 544 ГК РФ  оплата производится за фактически принятое абонентом количество воды в соответствии с данными учета воды, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Согласно  п. 80 Правил,  утверждённых Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 года N 354, учет объема (количества) коммунальных услуг, предоставленных потребителю в жилом или в нежилом помещении, осуществляется с использованием индивидуальных приборов учета.

Поскольку у Вас фактически отсутствовала возможность оплаты потребления воды по приборам учёта,  и при этом прибор учёта находится в исправном состоянии, обращайтесь в УК  с заявлением о проверке состояния приоборов учёта, составлении акта по результатам проверки, и о производстве перерасчёта в соответствии с показаниями приобра учёта (если, конечно, это будет в Ваших интересах).

Согласно п. 61 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 года N 354, если в ходе проводимой исполнителем проверки достоверности предоставленных потребителем сведений о показаниях индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета и (или) проверки их состояния исполнителем будет установлено, что прибор учета находится в исправном состоянии, в том числе пломбы на нем не повреждены, но имеются расхождения между показаниям проверяемого прибора учета (распределителей) и объемом коммунального ресурса, который был предъявлен потребителем исполнителю и использован исполнителем при расчете размера платы за коммунальную услугу за предшествующий проверке расчетный период, то исполнитель обязан произвести перерасчет размера платы за коммунальную услугу и направить потребителю в сроки, установленные для оплаты коммунальных услуг за расчетный период, в котором исполнителем была проведена проверка, требование о внесении доначисленной платы за предоставленные потребителю коммунальные услуги либо уведомление о размере платы за коммунальные услуги, излишне начисленной потребителю. Излишне уплаченные потребителем суммы подлежат зачету при оплате будущих расчетных периодов.

Здравствуйте, Виктор!

Чтобы понять, кому платить до момента заключения договора между Водоканалом и УК, нудно понять, кто являлся в этот период исполнителем коммунальной услуги водоснабжения.

В соответствии с ч.14 ст.161 ЖК РФ застройщик должен был заключить договор управления с УК в течение 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Но это, конечно, вовсе не означает, что УК с момента заключения данного договора стала исполнителем коммунальной услуги водоснабжения, поскольку условия данного договора нам неизвестны...

Кроме того, тот факт, что договор между водоканалом и УК заключен позднее, ключевого значения может также не иметь (а может и иметь...), поскольку в соответствии со ст.425 ГК РФ:

2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

То есть  водоканал и УК вполне могли в договоре установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Перечень случаев, при которых исполнителем коммунальной услуги может являться Водоканал приведен в п.17 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354 (http://base.garant.ru/12186043...). В числе таких случае есть случай, когда УК, несмотря на заключенный договор управления, еще не приступила к предоставлению коммунальных услуг (подпункт «б»).

С учетом вышеизложенного, в период до заключения договора между УК и Водоканалом исполнитель коммунальной услуги водоснабжения должен определяться с учетом условий данного заключенного договора (который нам не виден), а также с учетом фактических взаимоотношений водоканала и УК до момента заключения данного договора (например, наличие/отсутствие оплаты УК в пользу Водоканала до заключения договора и т.п. фактических действий, подтверждающих «де-факто» договорные отношения).

Поэтому, к сожалению, исходя из имеющейся информации невозможно оценить, правомерно ли УК пытается взыскать оплату за воду с момента передачи квартиры до момента подписания договора с Мосводоканалом. 

Уважаемые юристы, не закрывайте вопрос ранее 14.11. Так как клиенту требуется больше времени на изучение вопроса.