Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Можно ли признать не действительным договор купли продажи недвижимости, при условии, что прошло более 3х лет, в связи с тем, что Покупатель не выплатил деньги?
Добрый день.
Ранее я обращался с таким вопросом: https://pravoved.ru/question/2097837/
Далее, по этой же ситуации вопрос:
Допустим 2 физических лица заключили договор купли продажи коммерческой недвижимости с отсрочкой платежа, деньги не передавались вообще и сроки передачи денег также не указывались, в договоре было написано, что деньги должны быть переданы Продавцу по первому его требованию.
Предположим, что прошло более 3х лет, деньги пока не передавались и в какой-то момент Продавцу понадобились деньги, он их потребовал у Покупателя, а тот сказал, что не может их выплатить и готов отказаться от сделки.
В случае если Продавец обратится в суд о признании сделки не действительной, в связи с тем, что ему не заплатили, не откажут ли ему в связи с истечением срока давности с даты заключения договора или не так?
И даже если суд признает сделку не действительной, Продавец переоформит объект на себя, будет ли это считаться вновь приобретенным правом или нет?
И еще вопрос, если в этой ситуации Продавец согласится уменьшить сумму сделки до той суммы, которая есть у Покупателя, как это можно оформить, при условии что право собственности уже оформлено на Покупателя?
Я понимаю, что можно ничего не оформлять, оставить всё как есть и всё, но такой вариант не подходит, я спрашиваю именно официальный, правильный вариант решения вопроса, напрашивается вариант, например оформить дополнительное соглашение к основному договору, хотя возможно это уже нельзя делать, т.к. основной договор уже зарегистрирован, хотя он же еще действует, так как расчет не произведен?
Здравствуйте, Олег.
Если обязательство о передаче денег не наступило, то срок давности не начинал течь по передаче денег.
Соответственно, если истечет 3 года после предъявления требования о передаче денежных средств, то тогда срок давности истечет.
Гражданский кодекс
Статья 200. Начало течения срока исковой давности
2.
По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.
Изменение суммы по Договору возможно Дополнительным соглашением к Договору купли-продажи.
Поскольку, как Вы указываете право собственности зарегистрировано в Росреестре, Доп.соглашение к Договору купли-продажи также необходимо передать в Росреестр на регистрацию.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте, Олег!
Как указано в ст. 314 Гражданского кодекса РФ:
1. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
2. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.
Поэтому согласен с коллегой, что срок исполнения обязательства по оплате начинает исчисляться с момента предъявления продавцом требования об оплате.
На мой взгляд, в данном случае (если покупатель откажется от оплаты) речь надо вести не о признании договора недействительным, а о его расторжении.
В силу ст. 450 ГК РФ:
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
… срок исполнения обязательства по оплате начинает исчисляться с момента предъявления продавцом требования об оплате.
Я бы уточнил, что срок исковой давности будет исчисляться не с момента предъявления требования об оплате, а с момента, когда истечет срок для оплаты (т.е. по общему правилу через 7 дней после предъявления требования об оплате, если иной срок не установит сам продавец).
Здравствуйте, Олег!
Если в договоре купли-продажи так и прописано, что деньги передаются продавцу покупателем по первому требованию, то в таком случае если продавец отправит письменное требование покупателю, и с момента отправки данного требования не прошло три года, то срок исковой давности не истек. Во-вторых, иск будет не о признании данной следки недействительной, а исковое заявление о расторжении договора купли продажи в связи с существенным нарушением обязанности покупателя. Практика свидетельствует о том, что неоплата недвижимости является существенным нарушением.
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
И даже если суд признает сделку не действительной, Продавец переоформит объект на себя, будет ли это считаться вновь приобретенным правом или нет?
Как и говорил выше, основания для признания сделки недействительной нет, тут будут действовать последствия расторжения договора купли-продажи, то есть вы возвращаете продавцу недвижимость, в Росреестре аннулируется запись в ЕГРН о праве собственности, продавец ставить недвижимость на учет на себя.
Определение Верховного Суда РФ от 11.07.2017 N 78-КГ17-21
И еще вопрос, если в этой ситуации Продавец согласится уменьшить сумму сделки до той суммы, которая есть у Покупателя, как это можно оформить, при условии что право собственности уже оформлено на Покупателя?
Просто заключение дополнительного соглашения к договору купли-продажи, в котором определите новую цену.
Здравствуйте, Олег!
Договор можно будет расторгнуть если не исполнены существенные обязательства по нему… Но признать недействительным… должны быть на то предусмотренные законом условия… Основания недействительности договора подробно изложены в (параграфе 2 главы 9) ГК РФ. Т.е. не стала бы говорить о возможности признания сделки недействительной (при условии соблюдения установленных норм при заключении ДКП), а вот расторгнуть договор будет безусловно можно… Это очень распространенная правоприменительная практика… при этом можно требовать даже возмещение убытков
5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11 июля 2017 г. N 78-КГ17-21 Суд отменил апелляционное определение об отказе в иске по делу о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества, поскольку в случае. если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов
Согласно указанной правовой норме если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом апелляционной инстанции также неправильно применены разъяснения, содержащиеся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Согласно абзацу 4 указанного пункта в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного кодекса.http://www.garant.ru/products/...
если в этой ситуации Продавец согласится уменьшить сумму сделки до той суммы, которая есть у Покупателя, как это можно оформить, при условии что право собственности уже оформлено на Покупателя?
До полного исполнени обязательств по договору (т.е. до полной оплаты) будет необходимо заключение соглашение об изменении существенных условий договора купли-продажи… Соглашение оформляется в простой письменной форме и на основании него вносятся соответствующие изменения в ЕГРН, т.е. будет необходимо обратиться с заявлением в Росреестр о внесение изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости об изменении условий сделки (тоже достаточно распространенная практика)
Олег, добрый день!
Можно ли признать не действительным договор купли продажи недвижимости, при условии, что прошло более 3х лет, в связи с тем, что Покупатель не выплатил деньги?
Нет, поскольку такого основания в ГК РФ, нет.
Можно посмотреть в ГК РФ § 2. Недействительность сделок
http://www.consultant.ru/docum...
В данном случае как я понимаю, что Вас интересует именно вопрос о расторжении договора или возможности взыскания средств.
В данном случае, все зависит от условий договора, поскольку расторгнуть в соответствии со ст. 450 ГК РФ возможно только по соглашению сторон, либо при существенном нарушении условий договора через, либо по иным основаниям указанным в Договоре.
Относительно возможности взыскания средств, то согласен с коллегами, поскольку при описанной Вами ситуации срок оплаты не наступил, при этом в соответствии со ст. 314 ГК РФ он наступит, когда будет предъявлено требование с указанием определенного срока на погашение задолженности.
И даже если суд признает сделку не действительной, Продавец переоформит объект на себя, будет ли это считаться вновь приобретенным правом или нет?
Вероятность признания сделки очень низкая, если на стадии его заключения он не прошел надлежащую проверку. Если договор признают таковым, то в данном случае он не влечет никаких последствий, будет применена реституция, т.е. возврат сторон в первоначальное положение до сделки, т.е. продавцу квартира, а покупателю ничего, если он не оплатил.
И еще вопрос, если в этой ситуации Продавец согласится уменьшить сумму сделки до той суммы, которая есть у Покупателя, как это можно оформить, при условии что право собственности уже оформлено на Покупателя?
В данном случае все оформляется доп. соглашением к договору в той форме, которой был договор осуществлен.
Т.е. если ранее был заключен договор в простой письменной форме, то в такой же, если удостоверялся у нотариуса, то нужно аналогично и доп. соглашение удостоверять.
хотя он же еще действует, так как расчет не произведен?
В ст. 450-453 ГК РФ прописан порядок изменения возникших договорных отношений, при этом по соглашению сторон Вы можете изменять их, если договор не признан недействительным, либо не расторгнут.
Кроме того, Вы можете заключить доп. соглашение, в котором прописать конкретную дату изменения отношения, в том числе на отношения возникшие до заключения доп. соглашения.
Например, изменить цену договора в такой-то сумме с такого-то числа.
https://pravoved.ru/question/2...
Олег, в опубликованном ранее вопросе, Вы указывали, что будет заключаться не договор купли-продажи, а предварительный договор, поскольку в настоящее время объект находится в залоге.
Уточните, в настоящее время ничего не изменилось?
Заключен ли договор купли-продажи или предварительный договор купли-продажи?
деньги должны быть переданы Продавцу по первому его требованию.Олег
В случае если Продавец обратится в суд о признании сделки не действительной, в связи с тем, что ему не заплатили, не откажут ли ему в связи с истечением срока давности с даты заключения договора или не так?Олег
В вашем случае вы не можете сейчас обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной в связи с тем, что вам не выплатили денежные средства, т.к. вы не обращались письменно к Покупателю с требованием об уплате денежных средств по договору.
Если вы обратитесь к Покупателю с требованием о выплате вам денег и он не выплатит, то с даты (ст. 314 ГК РФ), когда вам должны будут отдать денежные средства начинает течь срок давности либо на признание сделки недействительной либо на расторжение договора.
В вашем случае срок на признание сделки недействительной по факту неоплаты или на расторжение договора идет не с момента заключения договора, а с момента, когда вам должны передать деньги по вашему требованию об оплате.
если в этой ситуации Продавец согласится уменьшить сумму сделки до той суммы, которая есть у Покупателя, как это можно оформить, при условии что право собственности уже оформлено на Покупателя?Олег
В данном случае вам достаточно будет заключить соглашение об изменении цены договора. Регистрировать его в ЕГРН не нужно, т.к. в ЕГРН регистрируется только переход права, но не договор.
тот сказал, что не может их выплатить и готов отказаться от сделки.Олег
Если вас устраивает, то что собственность вернется вам, то вы можете заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи и обратиться с ним для регистрации перехода права собственности снова на вас в Росреестр.
Здравстуйте, Олег.
Собственно говоря, имеется 2 варианта разерешения ситуации.
- расторжение договора на основании ч.2 ст.450 ГК РФ с применением последствий, предусмотренных ч.4 ст.453 ГК Р, в частности
4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
- Изменение цены договора доп.соглашением, при этом оно не подлежит регистрации в Росреестре. (http://www.garant.ru/consult/c...).
При заключении ДКП регистрируется не сам договор, а переход права собственности. Требований к регистрации договоров законодательство не содержит, а значит при изменении условий договора доп.соглашением его не нужно сдавать на регистрацию.
Что касается сроков давности -соглашусь с коллегами, срок не пропущен и начнет исчисляться с момента получения покупателем Вашего требования об оплате. Оснований для признания сделки недействительной также не имеется.
В дополнение.
ПО поводу расторжения Договора купли-продажи в связи с неоплатой по Договору раньше позиция Верховного Суда на который ориентировались нижестоящие была такова, что ДКП не расторгали, а только присуждали деньги с уплатой процентов.
В этом году позиция Верховного Суда изменилась, и суд посчитал, что неоплата по Договору купли-продажи недвижимости влечет расторжение Договора и возврат квартиры.
С уважением! Г.А. Кураев