Право пожизненного пользования квартирой родителей

Примерно до середины 1993 года приватизация гражданами жилых помещений осуществлялась в России совершенно официально без обязательного включения в число собственников несовершеннолетних детей, так как нормы закона о приватизации прямо не предусматривали такого правила, а нормы жилищного кодекса о равных правах на жилое помещение совершеннолетних и несовершеннолетних членов семьи нанимателя не учитывались.

Однако с такой практикой не согласился Верховный суд, указав в Постановлении № 8 от 24.08.1993 года, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи, либо бывшими членами семьи, имеют равные права, вытекающие из договора найма, и в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

Только после этого в Закон о приватизации жилищного фонда в 1994 году были внесены соответствующие изменения, которым, по сути, придали обратную законную силу. Однако еще до внесения изменений в закон о приватизации, граждане стали обращаться в суды, руководствуясь, указанным Постановлением Верховного суда, с исками о признании недействительными договоров передачи жилых помещений в порядке приватизации, где в число собственников не были включены несовершеннолетние дети, имевшие на это равное право со взрослыми, исходя из норм жилищного кодекса.

Как правило, это происходило в случаях, когда такое жилое помещение уже было продано. Поэтому в суде ставился вопрос не только о признании недействительным договора передачи жилого помещения в порядке приватизации, но и всех последующих сделок. Восстанавливая нарушенные права несовершеннолетних на приватизацию жилых помещений, суды сначала полностью, а потом частично, стали признавать договоры передачи в порядке приватизации и все последующие сделки с таким жилым помещением недействительными, применяя к сторонам таких сделок правило о реституции.

Благодаря тому, что включение несовершеннолетних детей в число собственников при приватизации жилого помещения стало обязательным, в законе о приватизации появились два новых правила, которые действую до сих пор.

Во-первых, это правило о том, что несовершеннолетние, участвовавшие в приватизации, достигнув совершеннолетия, имеют право на повторную приватизацию. А также правило в отношении несовершеннолетних детей о том, что продажа жилого помещения, в число собственников которого они по каким-либо причинам не были включены при приватизации, имея на это право, возможна только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Это правило действует даже, если еще не достигший совершеннолетия ребенок, уже давно проживает в другом жилом помещении.

А органы опеки и попечительства дают разрешение на сделки с такими жилыми помещениями, руководствуясь указанными правилами, только при условии, что на имя несовершеннолетних детей, права которых на приватизацию были нарушены, будут приобретены доли в других жилых помещениях, соответствующие тем долям, которые причитались им при приватизации отчуждаемого жилого помещения.

На практике это правило дает возможность восстанавливать нарушенные при приватизации права несовершеннолетних детей при отчуждении жилых помещений во внесудебном порядке. Поэтому приобретать такие жилые помещение не опасно, главное чтобы условия отчуждения, которые поставили органы опеки и попечительства были выполнены.

Сложнее решить этот вопрос, если ребенок уже стал совершеннолетним, ведь в отношении него указанное правило уже не действует. Продать, подарить, или совершить другую сделку с таким жилым посещением собственники могут без чего-либо согласия, в том числе лица, права которого в несовершеннолетнем возрасте на приватизацию этого жилого помещения были нарушены.

При этом лицо, права которого на приватизацию жилого помещения в несовершеннолетнем возрасте были нарушены, может в любом момент обратиться в суд за восстановлением своего нарушенного при приватизации права, где потребовать признать частично недействительными договор передачи жилого помещения в порядке приватизации и все последующие сделки с таким жилым помещением, а также признать за собой право собственность на долю жилого помещения, которая полагалась ему при приватизации.

До недавнего времени такие сделки в большинстве случаев, пояснил нам юрист Агентства недвижимости Фирма «НОРА» Перепелкин Александр, рассматривались судами, как частично ничтожные. Поэтому срок исковой давности, который ответчик по таким спорам мог попросить применить суд, составлял в соответствии с гражданским законодательством сначала 10 лет, а потом 3 года, которые исчислялись с момента исполнения договора передачи. В связи с тем, что практически все подобные сделки происходили до средины 1993 года, среди участников рынка недвижимости утвердилось стойкое убеждение в том, что никаких реальных судебных перспектив, в случае заявления ходатайства о применении срока исковой давности, истечение которого является самостоятельным основанием к отказу в иске, такие споры больше не имеют.

Однако, добавил он, как следует из Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2008 года, Утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 5 декабря 2008 года, срок исковой давности в данном случае должен исчисляться согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ и п. 1 ст. 200 ГК РФ (Определение по делу № 56-В08-10).

А это значит, пояснил Перепелкин Александр, что договор передачи жилого помещения в порядке приватизации, при которой в число собственников не был включен несовершеннолетний ребенок, имеющий на это право, по мнению Верховного суда РФ в этом деле, является частично не ничтожной, а частично оспоримой сделкой, срок исковой давности по которой составляет хотя всего один год, но исчисляется не с момента исполнения договора передачи, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права на приватизацию.

Если данная позиция ВС РФ найдет дальнейшее подтверждение в судебной практике, это вновь сделает указанную тему актуальной и откроет дверь многим, уже казавшимся безнадежными, судебным перспективам, добавил он. Тем более, что простое заявление ответчика о том, что такое лицо давно знает (более 1 года), о приватизации квартиры без его участия в несовершеннолетнем возрасте, не подкрепленное вескими доказательствами этого факта, в качестве защиты, как следует из представленного в указанном обзоре судебной практики ВС РФ дела, не проходит. А заявить то, что раньше не знал о нарушении своего права на приватизацию, узнал только сейчас и прошу восстановить мои права, можно даже спустя 20-30 лет, и пусть другие попробует доказать обратное.

На практике риэлторы часто «подстраховывают» своих клиентов при приобретении подобных квартир различными письменными заявлениями, в которых лица, права которых в несовершеннолетнем возрасте при приватизации были нарушены, дают согласие на сделку и снимают на будущее любые претензии к покупателю такого жилого помещения. Однако любые заявления таких лиц о том, что они согласны с условиями приватизации без их участия в несовершеннолетнем возрасте и не против продажи жилого помещения, могут рассматриваться, как отказ от защиты нарушенного права. В реальности, с учетом вышеуказанного мнения ВС РФ, это может дать только одно, с момента такого заявления можно исчислять годичный срок исковой давности. Но не более.

Поэтому приобретать жилые помещения, при приватизации которых были нарушены права несовершеннолетних детей, которые сейчас достигли совершеннолетия, нужно пока с особой осторожностью, советует Перепелкин Александр. Если их права не были восстановлены органами опеки и попечительства еще в несовершеннолетнем возрасте при отчуждении жилого помещения, лучше пока вообще отказаться от подобной сделки.