Возвращается ли задаток, если стороны не договорились об условиях договора?

здравствуйте,

Если Вы откажетесь от покупки квартиры, то задаток потеряете.Это предусмотрено и Вашим договором о задатке, а также 

ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

нельзя достоверно узнать были ли соблюдены все необходимые формальности на момент покупки квартиры 7 лет назад (были ли расписки о том, что бывшие собственники в браке не состоят, или согласия из супругов).

Посмотрите выписку из ЕГРН на наличие обременений. При ипотеке в общем-то и банком документы досконально проверяются, и без согласия супруга Росреестр бы регистрацию не произвел. 

Здравствуйте, относительно пункта претензий третьих лиц, если иного не указано в договоре, то в любом случае согласно закона ответственность несет Продавец.

ГК РФ Статья 460. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 460 ГК РФ

 
1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Относительно формы договора — в данном случае возможно просто подписать договор например при двух свидетелях, которые засвидетельствует волю Продавца продать жилье, а также идите вместе в росреестр и подавайте документы. Относительно возврата задатка — момент спорный, можно указывать на тот факт, что Продавец отказывается от заключения договора де-факто, в данном случае, если вы укажете, что вы готовы были оплатить расходы на нотариуса, то есть шансы вернуть задаток.Просто это повлечет отдельный суд. Здесь уж на ваш выбор- можно и отказаться от Покупки, но в любом случае надо будет решать вопрос через суд.

Здравствуйте,  Любовь.

Предложу Вам решение задачи с другой стороны.

Вы можете потребовать от нотариуса оформления письменного отказа от совершения нотариальных действий, либо обратиться к другому нотариусу, поскольку ничего противозаконного или нарушающего права одной из сторон в указанной Вами фразе об ответственности продавца не содержится.

«Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»
(утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)

Статья 48. Отказ в совершении нотариального действия

Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в десятидневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия.

Это обычное условие Договора.

Считаю, что оснований у нотариуса в отказе от совершения нотариальных действий нет.

Обойдите несколько нотариусов и везде требуйте письменные отказы.

Что касается выплаты задатка.

Если предварительным Договором или Договором задатка не была установлена нотариальная форма заключения  Договора, а она здесь не обязательна, так как продавец единоличный собственник, как я понял из вопроса, то виновной в незаключении Договора будет сторона требующая нотариального удостоверения Договора и уклоняющаяся от заключения Договора в простой письменной форме.

Главное Вам зафиксировать это уклонение. Если с нотариусами ничего не получится и судиться с ними Вы не хотите, направьте письменное уведомление Продавцу с предложением к назначенному Вами времени прибыть в обозначенное в уведомлении место для заключения Договора в простой письменной форме.  Уведомление направить заказной телеграммой с уведомлением о вручении.

Зафиксировать факт неприбытия стороны для подписания Договора актом.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Здравствуйте Любовь!

В дополнение к ответам моих коллег:

В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны вправе заключить договор на любых условиях, которые не противоречат действующему законодательству. 

По этому, все зависит от того, заинтересованы Вы в покупке квартиры или нет. Если квартира Вам понравилась, то покупайте. Росреестр не будет регистрировать сделку, если будут какие либо сомнения, тем более при проведении правовой экспертизы сделки регистратор проверит, куплена квартира в браке или нет, есть ли аресты на квартиру, залоги и прочие ограничения (из опыта работы в Росреестре).

Если собственник один (квартира не в долях), из выписки ЕГРН следует, что ограничений и обременений нет, то сделка у Вас «чистая», да и на нотариуса в этом случае деньги не стоит тратить.

Вы вправе прописать другой пункт в договоре, с которым наверняка согласится продавец.

 Он звучит так: Все правоотношения и обязательства, что Стороны не отразили в настоящем договоре, регулируются действующим законодательством РФ". 

Так же в договоре должен быть пункт об отсутствии ограничений и обременений третьими лицами. 

Исходя их смысла такого пункта у Вас всегда будет возможность защитить свои права в полном объеме, а так же автоматически пропишутся все риски, что Вы и хотите.

Перед покупкой все же советую Вам выписку из ЕГРН истребовать у продавца, если ему не доверяете, то закажите ее сами, и фиксируйте все свои действия и действия продавца в таком случае.

Если необходимо, то готов Вам составить (скорректировать) «рабочий» договор для Росреестра с алгоритмом Ваших действий пошагово.