Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Выкупить вторую долю квартиры
Здравствуйте.
Квартира в собственности у 2-х владельцев по 1/2 доли на каждого. Моя доля перешла ко мне в порядке приватизации, 2-я доля перешла к другому человеку по наследству. С предыдущим собственником (моей бабушкой) у меня было письменное соглашение, согласно которому я имею преимущественное право покупки второй доли и "настоящее соглашение может быть расторгнуто каждой из сторон в одностороннем порядке. При этом Сторона, выступающая с инициативой о расторжении Соглашения, обязана уведомить другую Сторону за 90 дней до до даты расторжения настоящего Соглашения".
Сейчас наследник моей бабушки нашел покупателя на свою долю (точнее, на всю квартиру). Я бы хотела выкупить вторую долю квартиры сама, но за эту цену "прямо сейчас" выкупить не могу, однако через 3 месяца эти деньги у меня могут появиться (хотя, за 3 месяца наследник может опять повысить стоимость этой доли). Продавать мне "не очень хочется"... Каковы могут быть мои действия?
- соглашение — копия.jpg
Добрый день.
Можно затянуть время следующим образом.
Второй собственник не может продать всю квартиру без Вашего согласия.
Если он хочет продать только свою 1/2 долю и есть покупатели именно на 1/2 долю, то он обязан соблюсти порядок, предусмотренный ст. 250 ГК РФ.
ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены
Т.е. он должен написать Вам предложение о выкупе его 1/2 доли с указанием цены и Вы вправе ответь в последний 30 день с момента получения такого уведомления.
При этом отвечайте тоже письменно, укажите о согласии выкупить его 1/2 долю и за какую цену, при споре о цене предложите провести оценку и заключить договор уже по оценочной цене.
Данное согласие направляйте заказным письмом с описью вложения.
Добрый день
А что второй собственник говорит? Он согласен продать долю?
Если да, то можете заключить предварительный договор купли продажи по которому он обяжется продать ВАм свою долю через 3 месяца, к примеру.
Предварительный договор регулируется ст. 429 ГК РФ
Но эта схема подойдет если Вы будете точно знать что деньги у Вас будут.
Вы можете так же внести задаток за квартиру.
И в этом случае второй собственник должен будет вернуть его в двойном размере, если откажется продавать долю по своей виен (ст.381 ГК РФ)
Оксана, здравствуйте!
А можно ознакомиться с полным текстом соглашения, или хотя бы с условиями, которые регламентируют порядок выкупа? Думаю, что никаких сроков там нет, значит оно ничем не отличается по смыслу от требований ст. 250 ГК РФ.
По поводу выкупа доли: вариант только один — договариваться. Тем более, что это намного выгоднее второму собственнику, чем Вам!!! За ту сумму, которую Вы готовы ему заплатить он никому и никогда не продаст свою долю. А если продажа будет еще и без просмотра (поменяйте замки и никого не впускайте), то цена его доли скатится примерно до 50-60 т.р. за квадратный метр (если квартира конечно не в ЦАО).
сначала поясните, имеет ли юридическую силу данное соглашение после смерти бабушки, а то «сколько юристов, столько мнений» ...(((
Оксана, тут момент очень спорный, да и никакой пользы Вам не приносит. По-моему мнению — соглашение действующее.
Согласно п. 15 Постановления пленума Верховного суда РФ от 29 мая 2012 г. N9
«О судебной практике по делам о наследовании»:
15. Имущественные права и обязанности не входят в состав наследства, если они неразрывно связаны с личностью наследодателя, а также если их переход в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими федеральными законами (статья 418, часть вторая статьи 1112 ГК РФ). В частности, в состав наследства не входят: право на алименты и алиментные обязательства (раздел V Семейного кодекса Российской Федерации, далее — СК РФ), права и обязанности, возникшие из договоров безвозмездного пользования (статья 701 ГК РФ), поручения (пункт 1 статьи 977 ГК РФ), комиссии (часть первая статьи 1002 ГК РФ), агентского договора (статья 1010 ГК РФ).
Так же в соответствии со ст.418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.
Только это Вам ничего не дает. Вам могут такую цену на выкуп выставить, что Вы сами откажетесь от покупки. Точно так же всё происходит с соблюдением статьи 250 ГК — завышают цену и переоформляют на того, кого нужно. На самый крайний случай переоформляют договором дарения. К тому же со своим соглашением Вы не сможете произвести какие-то запретительные действия, а сможете только оспорить уже заключенную сделку. То есть: сначала долю продадут, а потом уже пойдете в суд с иском о замене покупателя, тк же, как и по основаниям ст. 250 ГК РФ (там нельзя оспорить договор, можно только потребовать замены покупателя на истца).
Самое главное тут в другом: столько, сколько готовы заплатить за эту долю Вы — не заплатит никто. Сами понимаете, что в 99% случаев долю в квартире покупают если не квартирный рейдеры, то все равно лица, рассчитывающие в дальнейшем реализовать её дороже (либо через выкуп второй доли и продаже квартиры целиком, либо через совместную продажу). В виду того, что предложений о продаже долей на рынке уйма — цены на доли существенно снижены. А уж, если и просмотра не будет — собственник устанет продавать свою долю за какие-то реальные деньги.
Если уж есть очень сильная нужда затянуть весь этот процесс более, чем на три месяца, можете рассмотреть следующий вариант:
Подавайте иск к собственнику второй доли на основании ч. 3 ст. 252 ГК РФ, сразу в иске ходатайствуйте о наложении запрета на регистрационные действия. Чего Вы этим добьетесь: как Вы сами понимаете, долю 1/2 никто никогда незначительной не признает и этот иск Вы проиграете. Однако в течение 5 дней после поступления иска судье он должен рассмотреть Ваше ходатайство о наложении ареста на долю (запрет регистрационных действий) и вынести определение. То есть, запрет на рег. действия будет наложен еще даже до предварительного заседания. НА практике — снимать запрет ответчик (собственник второй доли) будет не менее 4-х месяцев
Здравствуйте Оксана!
В дополнение к ответам моих коллег:
Если Ваш «продавец» идет с Вами на контакт, пробуйте заключить договор о продаже с рассрочкой платежа на основании ст 489 ГК РФ. Так же учтите, что продать он может только свою долю, а не квартиру целиком, а покупателей на долю как правило не так много, у Вас я так понял соглашения о порядке пользования квартирой нет, а это вам в плюс.
мне нужно не 30 дней, а 3 месяца согласно Соглашению
Соглашение, заключенное с умершей бабушкой не действует с момента её смерти. Новый собственник не принял обязательства бабушки.
Вы должны с ним заключить новое соглашение, как вариант, предварительный договор купли-продажи 1/2 доли с указание цены (зафиксируете) и сроков заключения основного договора купли-продажи.