Сначала продали одну половину, ту, что получила в дар и через год продала вторую половину

Question

Добрый день! У мамы был коттедж на два хозяина. Первая половина её ( муж подарил по договору дарения в 2018году). Вторую половину она выкупила у других хозяев 3 года назад. Сейчас решили коттедж оформить как два разных дома. Получились дом 47 и 47а. При этом кадастровые номера тоже меняли без её ведома. Сначала продали одну половину, ту, что получила в дар и через год продала вторую половину . Теперь пришел налог на оба дома. Можно ли это оспорить?

Алексей Хоров · Answer

Добрый день! Сразу отмечу, что 1-ая половина полученная в дар между близкими родственниками налогом не облагается, что касается 2-ой половины, то обычно срок — 5 лет, У Вас 3 года, 3 года действуют для подаренной от близких родственников, унаследованной, приватизированной недвижимости или если это единственное жилье., В Вашем случае, придется платить налог.

Игорь Петров · Answer

Здравствуйте! Это очень распространенная и неприятная ситуация, которая возникает именно при раздельном проживании родителей после рождения ребенка. Давайте разберем по порядку. Почему так происходит и кто прав? Давайте разберем вашу ситуацию по порядку. С точки зрения налога на доходы от продажи недвижимости (НДФЛ 13%) ключевыми фактами являются: 1. Право собственности на долю, полученную в дар от мужа, возникло в 2018 году. Срок владения этой долей (а затем и домом №47) на момент продажи составил более 5 лет (с 2018 до 2023/2024?). 2. Право собственности на вторую половину (дом №47а) возникло 3 года назад. Срок владения на момент его продажи составил менее 5 лет . Ключевой вопрос: можно ли применить налоговые вычеты? По общему правилу (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ), при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее минимального предельного срока владения , вы обязаны уплатить НДФЛ (13%) с суммы дохода, превышающей имущественный налоговый вычет (1 млн рублей на объект). Минимальный предельный срок владения в вашем случае — 5 лет , так как право собственности на обе доли возникло после 01.01.2016. Итог по каждому объекту: 1. Дом №47 (проданная доля, полученная в дар в 2018): * Срок владения > 5 лет. * Налог платить не нужно. Доход от его продажи полностью освобождается от НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). * Это можно и нужно оспорить. В декларации (или в заявлении) необходимо указать, что данный объект находился в собственности более 5 лет, и предоставить документы, подтверждающие дату получения в дар (договор дарения 2018 г.). 2. Дом №47а (проданная доля, выкупленная 3 года назад): * Срок владения < 5 лет. * Налог платить, скорее всего, придется. Рассчитывается он так: (Цена продажи — Цена покупки — 1 млн рублей вычета) * 13% . * Если договор купли-продажи при покупке 3 года назад оформлен правильно и есть документ, подтверждающий расходы, то в расчете можно использовать не вычет в 1 млн, а фактически понесенные расходы на покупку этой доли. Это часто выгоднее. * Оспорить сам факт начисления налога вряд ли получится , но можно и нужно проверить правильность расчета налога инспекцией. Возможные основания для оспаривания: 1. По дому №47 (подаренная доля): Налог начислен ошибочно , так как срок владения превысил 5 лет. Это прямое нарушение налогового кодекса. 2. По дому №47а (купленная доля): * Некорректный расчет налога. Проверьте, учтены ли ваши расходы на покупку (если вы применяете этот способ) или вычет в 1 млн рублей. * Возможная ошибка в кадастровой стоимости. Налоговая база не может быть ниже 70% кадастровой стоимости на 01 января года, в котором возникло право собственности. Если налог рассчитан исходя из полной цены продажи, но она ниже, чем 70% от кадастровой, инспекция могла доначислить налог. Нужно сверить цифры. О смене кадастровых номеров: Само по себе это не отменяет налоговых обязательств, так как для налогообложения важна дата регистрации права на объект, который продается. Новые кадастровые номера просто означают, что были образованы два новых объекта недвижимости. В ЕГРН должна сохраняться история прав. Нужно запросить выписки из ЕГРН на оба новых объекта, чтобы увидеть дату возникновения права собственности на исходную долю. Что делать? Пошаговый план 1. Запросите в Росреестре актуальные выписки из ЕГРН на оба проданных дома (№47 и №47а). В них будет указана дата регистрации вашего права на каждый объект. Это ключевой документ. 2. Соберите все документы по сделкам: * Договор дарения 2018 года. * Договор купли-продажи на вторую долю (3 года назад). * Договоры купли-продажи на дом №47 и дом №47а. * Документы, подтверждающие оплату при покупке второй доли (для учета расходов). 3. Проверьте полученные уведомления от ФНС. Определите, за какой год и по какому объекту начислен налог. Сверьте суммы, указанные в уведомлениях, с вашим расчетом. 4. Подайте в свою налоговую инспекцию заявление/уточненную декларацию (3-НДФЛ) и пакет документов: * По дому №47: Заявите, что налог не подлежит уплате в связи с истечением минимального срока владения (>5 лет). Приложите договор дарения 2018 г. и выписку из ЕГРН. * По дому №47а: Предоставьте расчет налога с учетом ваших расходов на покупку (если это выгоднее) или с применением вычета в 1 млн рублей. 5. Сроки: Если вы уже подали декларации и получили уведомление, у вас есть право подать уточненную налоговую декларацию (форму 3-НДФЛ) с правильными данными. Резюме: * Налог на проданную долю (дом №47), полученную в дар в 2018 году, однозначно можно и нужно оспорить. Он не должен был быть начислен. * Налог на вторую проданную долю (дом №47а), вероятно, придется заплатить, но его сумму необходимо проверить. Убедитесь, что расчет верный и учтены все возможные вычеты. * Действуйте через подачу уточненной декларации с документами в ФНС. В случае отказа или бездействия можно обжаловать решение в вышестоящей инспекции или в суде. Рекомендую для подготовки точных расчетов и документов обратиться к налоговому консультанту, так как на кону могут быть значительные суммы.

Роман Чичигин · Answer

Добрый день. Избежать налогов при продаже подаренной недвижимости (доли) можно. Главное — соблюсти минимальный срок владения квартирой. В силу п. 4 ст. 217.1 НК РФ он составляет 5 лет. У вас срок намного больше, требования налоговой в этой части незаконно. Так же, есть несколько исключений, определенных п. 3 указанной статьи, где срок сокращается до 3 лет: дар или наследство от члена семьи или близкого родственника; приватизация (переход недвижимости в частную собственность из государственной или муниципальной); пожизненное содержание с иждивением; объект — единственная недвижимость налогоплательщика. По второму объекту всё сложнее и скорее всего нужно обращаться в суд. Налоговая считает что здесь должно пройти срок владения 5лет. У вас срок владения более трёх лет, и вы может быть освобождены от налога если второй объект был единственным жильем. Но поскольку он до раздела был единым объектом в единственном числе и единственным местом вашего проживания то хоть делите его на 10 частей суть от этого не изменится. Таким образом, возможно в судебном порядке признать его единственным жильем и освободить данный объект недвижимости от налогообложения. С уважением адвокат Чичигин Роман Николаевич. Более подробно проконсультирую в личном чате.