Риски при покупке жилья менее 3-х лет в собственности

Добрый день

Риски могут быть разные, как и в покупке любой другой квартиры

Чтобы говорить по существу, необходимо проверить стандартный набор документов

1. свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы

2. Документы, на основании которых нынешний владелец приобрел право собственности на квартиру 
3. выписку из ЕГРП, расширенную
4. выписку из домовой книги о наличии или отсутствии зарегистрированных жильцов, показывающую, кто был ранее зарегистрирован в квартире
5. справки о расчетах по коммуналке

6. План квартиры
7. Не помешает справка из наркологического и психоневрологического диспансера на продавца

На момент заключения сделки все справки должны быть максимально свежими, потому как в них могут быт  внесены изменения за считанные дни 

Если квартира продается по доверенности — проверить полномочия доверенного лица, проверить доверенность на действительность (она может быть отозвана доверителем когда угодно)

Если квартира приобретена в браке и продавец состоит в браке — нотариальное согласие супруга

замужней женщины с маленьким ребенком

На этот счет особенно необходимо обратить внимание на то, использовался ли материнский капитал при покупке этой квартиры, это очень важно, поскольку если использовался мат.капитал, но доли членам семьи не были выделены, то сделка может быть оспорена

4. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Само по себе наличие ребенка ни на что не влияет, ребенок права собственности на имущество родителей не имеет

Если ребенок зарегистрирован в квартире, то продавцы должны его выписать до совершения сделки

Здравствуйте Геннадий.

При наличии согласия органов опеки и попечительства и нотариального согласия мужа на осуществления сделки, из изложенного Вами, никаких.

Здравствуйте, Геннадий!

Я бы Вам рекомендовала заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, благодаря чему Вы сможете узнать историю сделок с этим объектом недвижимости… Вас должно интересовать как часто происходила передача прав по квартире (временные промежутки)… Поскольку в случае оспаривания сделки, Вам будет сложно доказать свою добросовестность как приобретателяhttp://www.consultant.ru/docum... Так, согласно Обзора судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014 г.)

Исходя из смысла данных законоположений суду следует установить: 1) факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли; 2) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества; 3) знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/70756994/#ixzz5VV2vzeob

Соответственно, если согласно полученной Вами выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости Вы увидете что квартира очень часто перепродается, то это должно Вас как минимум насторожить.

Квартира находится в собственности у замужней женщины с маленьким ребенком, в квартире никто не прописан.

Геннадий

Здесь необходимо уточнить дату вступления в брак (до или после регистрации права собственности на квартиру), если до — то это общая совместная собственность супругов и распоряжение ею возможно только при наличии согласия супруга (нотариально удостоверенного) в противном случае сделка будет являться оспоримой и может быть расторгнута в судебном порядке по требованию супруга. Если между супругами заключен брачный договор, то вышеуказанны положения не действуют, режим собственности супругов устанавливается в соответствии с брачным договором.

То, что никто не прописан — это хорошо, соответственно никто не имеет право пожизненного проживания в ней.

Еще немаловажным моментом будет общение с соседями продавца по возможности расспросите о бывших собственниках квартиры, обстоятельства продажи и т.д.

В собственности находится 1 год на основании договора купли-продажи.

Геннадий

Здесь может быть риск расторжения договора (или признания его недействительным) между нынешним продавцом и тем у кого он покупал эту квартиру… как следствие и Вам не избежать судебных тяжб…

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Вы, в свою очередь должны будете доказать свою добросовестность, как покупателя (выше указывала об этом), а вот позиция Верховного Суда РФ

Разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения.

Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суды учитывают не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д.
Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/70756994/#ixzz5VV95PKi8

Соответственно, в последующем, если вдруг будет сделка между Вашим продавцом и его продавцом квартиры оспорена, Вы сможете доказать свою добросовестность как покупателя ссылаясь на запрошенную выписку из ЕГРН а также показания свидетелей (соседей которых Вы можете опросить).

Ну а в целом, если Вас смущает скоропалительная продажа квартиры, то причины же могут быть разными, уточните у продавца причину и далее делайте выводы, предпринимайте меры.

С уважением, Алина Пучко.