Как избежать оспаривания сделки, если продавец может стать банкротом?

Правильно ли я понимаю, что в этом случае сделка со мной сможет быть оспоренной (несмотря на то, что куплю я эту 1\2 уже у родственника «должника»)? Срок исковой давности три года, в том числе три года до объявления банкротства?

Иван

Иван, добрый день! НЕ совсем так, если Вы приобрете эту долю у родственника, а нынешний владелец станет банкротом, при признании сделки между банкротом и его родственником недействительной финансовый управляющий сможет в отдельном исковом производстве истребовать у Вас данный участок в порядке ст. 302 ГК РФ доказав, что Вы не являетесь добросовестным приобретателем

п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63
«О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона „О несостоятельности (банкротстве)“

Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 ГК РФ.

Здравствуйте, Иван!

Здесь не совсем арест… а всего лишь запрет пристава на совершение регистрационных действий, в обязательном порядке необходимо различать аресты наложенные судом в обеспечительных мерах или органами следствия на основании судебного акта… от запрета судебного-пристава исполнителя… если запрет в настоящий момент снят (закажите свежую выписку из ЕГРН) то у Вас нет никаких рисков для оспаривания сделки купли-продажи…

«Разъяснения, связанные с понятием „добросовестный приобретатель“, содержатся, в частности, в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 „О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“, согласно пункту 38 которого приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества; в то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя; ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем» http://www.consultant.ru/docum...

Поэтому закажите свежую выписку из ЕГРН и если никаких запретов не будет, в т.ч. о правопритязаниях, рассмотрении судебных споров и т.д., то Вам нечего опасаться. Если хотите 100% гарантии по сделке, то удостоверьте договор купли-продажи ЗУ у нотариуса, в таком случае нотариус обязан проверить «чистоту» сделки, сделать все возможные вопросы, в т.ч. о банкротстве физического лица и этого будет достаточно, что бы в последствии ссылаться на добросовестность приобретателя.

Нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона, если иное не установлено настоящей статьей.

С учетом того, что Вы планируете приобретать участок  у второго сособственника, после того, как он оформить на себя участок полностью, то данная сделка (между сособственниками) в обязательном порядке будет нотариальной, в силу ст.42 218-ФЗ

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверениюhttp://www.consultant.ru/docum...

Таким образом, при первой сделке нотариус проверит чистоту сделки и правомочия продавца на отчуждение доли (находится ли он в стадии банкротства), и соответственно если Вы свою сделку удостоверите через нотариуса, то практически 100% обезопасите себя от возможных судебных разбирательств. 

С уважением, Алина Пучко.

Добрый день,

Если реальность банкротства первого собственника высока, и доля отчуждена по безвозмездной сделке, то однозначно не стоит покупать участок. Слишком высоки риски и неопределенность в таком случае.

Рыночная оценка и т.п. поможет, если первая сделка была возмездной, в случае договора дарения финансовый управляющий обжалует первоначальную сделку по следующим основаниям:

Статья 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» оспаривание подозрительных сделок должника

2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий…

Результатом обжалования в принципе будет следующее:

Статья 61.6. Последствия признания сделки недействительной

1. Все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

Так как имущества у одаряемого уже нет, теоретически он должен возместить первому собственнику рыночную стоимость участка, и гипотетически, финансовый управляющий может на этом остановиться.

Но закон о банкротстве разрешает финансовому управляющему для возврата имущества использовать не только специальные основания (закон о банкротстве), но и основания предусмотренные ГК РФ.

Так как недействительная сделка не имеет правовых последствий, то рушится и ваша сделка купли-продажи, и как правильно указал коллега в первом вопросе, к вам может быть предъявлен виндикационный иск.

Статья 302 ГК РФ Истребование имущества от добросовестного приобретателя

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Дополнительные риски представляют собой следующие положения закона о банкротстве:

Статья 213.29. Пересмотр определения о завершении реструктуризации долгов гражданина или реализации имущества гражданина и возобновление производства по делу о банкротстве гражданина

(введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 154-ФЗ)

1. В случае выявления фактов сокрытия гражданином имущества или незаконной передачи гражданином имущества третьим лицам конкурсные кредиторы или уполномоченный орган, требования которых не были удовлетворены в ходе реструктуризации долгов гражданина или реализации имущества гражданина, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о пересмотре определения о завершении реструктуризации долгов гражданина или реализации имущества гражданина и предъявить требование об обращении взыскания на указанное имущество.

Т.е. даже если Вам повезет и в банкротстве по каким то причинам не будет оспорена сделка финансовым управляющим, кредиторы смогут сделать это самостоятельно, даже по завершении процедуры.