Как правильно оформить досрочное погашение ипотеки, если деньги будут получены от близкого родственника?

Доброго дня!

Подскажите, пожалуйста, как лучше и правильнее все оформить? Взять маму созаемщиком кредита? Оформить после продажи договор дарения денег, чтобы не объяснять банку и налоговой, откуда взялась эта сумма (какие в этом случае будут налоги и будут ли)? Оформить на маму долю в собственности в новой квартире? Заранее спасибо за ответ.

Татьяна

На усмотрение банка Вы можете включить маму в созаемщики, либо оформить долевую собственность с Вашим супругом, после погашения ипотеки подарить часть от Ваших долей Вашей матери, либо продать, но тут может возникнуть обязательство перед налоговой, если будет осуществлена продажа. На мой взгляд, лучше сразу оформить маму в долю, если не получится, то оформить недвижимость в совместную собственность Вас супругом, после погашения ипотеки разделить в долях, после Вы часть от своей доли, либо всю подарите своей маме, являясь близкими родственниками, Вы освобождаетесь от уплаты налога в данной ситуации. Касаемо передачи денег — считаю, что действительно возможно составить договор дарения денег и лучше заверить его нотариально.

ст. 36 СК РФ: 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Татьяна, здравствуйте. 

Согласно ст. 217 НК РФ, доходы полученные от дарения от близких родственников налогом не облагаются — ваша мать может продать квартиру и подарить вам всю сумму. Налог на дарение платиться не будет. 

18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Квартира в собственности матери более 3 лет? 

Здравствуйте, Татьяна.

Вы можете оформить договор дарения денежных средств, согласно статье 572 ГК. «Договор дарения».

 Статья 217 Налогового кодекса. «Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)»:

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками...(… родителями...).

Это самый простой вариант, кроме того, брать созаемщиком или оформлять долю на маму — всё это трудоемко и на будущее тоже несет различные сложности (от наследования, до права распоряжения долями).

Татьяна, здравствуйте. В первую очередь, о чем Вы договорились с мамой? Не стоит брать её созаемщиком, это только усложнит процесс. Ни банку, ни налоговой Вы не должны объяснять, откуда у Вас появились денежные средства для досрочного погашения кредита. Можно составить письменный договор дарения денежных средств, на всякий случай. Деньги, полученные в дар, освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц. Самый разумный вариант: после погашения кредита и снятия обременения подарить маме долю в праве собственности на новую квартиру. Но дарить должны Вы (дочь). В этом случае Вы не платите налог, так как передаете имущество безвозмездно. Мама не платит налог, так как является Вашим близким родственником (пункт 18.1 ст.217 Налогового кодекса РФ).

Формально собственником этой квартиры является моя мама.

Татьяна

Татьяна, добрый день! Вы можете оформить с мамой договор дарения денежных средств.  В силу ст. 217 НК РФ налогом дарение денег облагаться не будет. В силу ст. 36 СК РФ

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов),является его собственностью.

если за счет этих денег будет погашена ипотека на новую квартиру, при разделе большая ее часть будет принадлежать Вам (предполагаю что первоначальный взнос делается за счет общих средств поэтому часть будет долей супруга). Для выделения доли маме нужно будет после погашения ипотеки произвести раздел по долям и часть доли подарить маме. В силу той же ст. 217 НК РФ дарение доли маме с Вашей стороны также не облагается налогом.

Мы с мужем сейчас оформляем ипотеку на покупку квартиры. Планируем полностью погасить ее через несколько месяцев, когда продадим квартиру, в которой сейчас живем. Формально собственником этой квартиры является моя мама. Подскажите, пожалуйста, как лучше и правильнее все оформить? Взять маму созаемщиком кредита? Оформить после продажи договор дарения денег, чтобы не объяснять банку и налоговой, откуда взялась эта сумма (какие в этом случае будут налоги и будут ли)? Оформить на маму долю в собственности в новой квартире? Заранее спасибо за ответ.

Татьяна

Добрый день. Наиболее безопасно для Вас после продажи квартиры мамы оформить договор дарения и выполнить от её имени безналичный перевод денежных средств на ипотечный счет для погашения ипотеки.

В этом случае в случае развода (не дай Бог конечно), разделение имущества будет более справедливым, и у Вас будет право на получение бОльшей части квартиры, тогда как по умолчанию всё нажитое в браке имущество признаётся совместным. 

Статья 34. Совместная собственность супругов
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Статья 36. Имущество каждого из супругов
1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Введение мамы в созаёмщики нецелесообразно.

Взять маму созаемщиком кредита?

Татьяна

Этот вопрос решает банк. Обычно банк оформляет ипотеку на супругов  и делает их созаемщиками, вашу маму могут сделать Поручителем, если банк посчитает недостаточность ваших доходов.

Оформить после продажи договор дарения денег, чтобы не объяснять банку и налоговой, откуда взялась эта сумма (какие в этом случае будут налоги и будут ли)?

Татьяна

Банку не интересно, откуда вы берете средства на полное гашение ипотеки, т.к. они руководствуются вашими документами о доходах при одобрении ипотеки. Госорганы не предъявляют требований к банкам, о том, чтобы они сообщали налоговой о суммах, которые идут на гашение целевого кредита. Банки следят только за свободным перемещением денег по дебетовым счетам.

Перед налоговой так же оправдываться не нужно, потому что у вас есть право получить налоговый вычет, который будет рассчитываться исходя из вашего дохода.

Если вы все-таки волнуетесь, то составьте договор дарения денег между вами и вашей мамой. При этом если у вас квартира будет в общей совместной собственности без выдела долей, то вы сможете после выплаты ипотеки с учетом подаренных денег получить в квартире большую долю. Если же вы сразу поделите квартиру на доли, то увеличить долю у вас уже не получится.

Оформить на маму долю в собственности в новой квартире?

Татьяна

Оформить долю на маму вы сможете только выплатив полностью ипотеку и с согласия вашего супруга, если у вас будет общая собственность без выдела долей. Если же собственность с долями, то выделить долю сможете только из своей доли без согласия вашего супруга