Оплата неустойки за задержку оплаты аренды коммерческого помещения по праву требования арендодателя

Здравствуйте

В октябре месяце заранее предупредив арендодателя в устной форме и получив согласие на оплату не 28 сентября так по договору, а 30 октября.

Поплавский Дмитрий

Это уже ваша ошибка — как минимум нужно было получать письменное согласие- хотя бы письмо.

Но арендодатель ссылаясь на договор выставил нам письменно претензию на просрочку и ссылаясь на ранее подписанный нами договор выставил неустойку в размере 0,2%

Поплавский Дмитрий

и формально он абсолютно прав если сроки оплаты по договору вы нарушили, перенесения сроков- именно юридически у вас не было.

ГК

ГК РФ Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Правомерно ли данное требование и как можно пепезаключить долгосрочный договор аренды ( у нас он более 25 лет) с условиями меньших штрафов за возможные в будующем задержки?

Поплавский Дмитрий

правомерно

перезаключить — ну это целая процедура — расторгнуть прошлый, прекратить регистрацию аренды по нему в росреестре, потом заключить новый и заново регистрировать.  Естественно все это не в одностороннем порядке происходит.

Проще тогда уж допник подписать об изменении договора по штрафами и его тоже зарегистрировать, это если арендодатель вообще на это пойдет.

А если будет изменение адреса где либо — то лицензию будете получать (изменять) уже на новый адрес. 

месяце заранее предупредив арендодателя в устной форме и получив согласие на

Поплавский Дмитрий

Дмитрий, добрый день! В данном случае арендодатель формально прав поскольку речь фактически об изменений условий договора (в части срока оплаты) а изменения в договор вносятся в той же форме что и сам договор, т.е. письменно. Поэтому на будущее только письменное общение

ст. 452 ГК РФ

 Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

изменение условий договора осуществляется либо по соглашению сторон путем подписания допсоглашения либо в судебном порядке, после того, как сторона отказалась изменять условие или не ответила на предложение в установленный срок, но в данном случае оснований для изменения в суде только из за несогласия с размером неустойки я не вижу — суд спросит зачем тогда Вы такой договор подписывали видя его условия. Как вариант только расторгать договор, но и тут надо смотреть какие санкции предусмотрены за расторжение + если договор на 25 лет то согласно ст. 651 ГК РФ

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Здравствуйте.

Но арендодатель ссылаясь на договор выставил нам письменно претензию на просрочку и ссылаясь на ранее подписанный нами договор выставил неустойку в размере 0,2%. 

Если договором аренды предусмотрены данные штрафные санкции и Вы не оформили в письменном виде возможность отсрочки, то юридически арендодатель имеет право требовать оплату.

Хотя мы частями в октябре проплачивали аренду.

0,2 %  арендодатель может требовать только с неоплаченной суммы, смотрите чтобы расчет был верным.

Правомерно ли данное требование и как можно пепезаключить долгосрочный договор аренды

Перезаключить можно, только расторгнув предыдущий договор (условия расторжения скорее всего у Вас закреплены в Договоре) и заключить договор на новых условиях, но только если арендодатель на этой пойдет. Лучше подписать дополнительное соглашение об изменений условий договора аренды.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна

Дмитрий, здравствуйте. Так как неустойка установлена договором, а Вы просрочили срок внесения арендной платы, то требование о взыскании неустойки правомерно. Однако она должна быть рассчитана с учетом того, что арендная плата вносилась в рассрочку. Хотя договором может быть предусмотрено и другое условие относительно порядка взыскания неустойки, надо читать договор. Конечно, любые договоренности, в том числе, о переносе срока внесения арендной платы надо оформлять в письменном виде. Не имея письменных подтверждений такой договорённости, Вы просто не сможете её доказать. Что касается размера неустойки 0,2%, то он выше обычно взимаемой по договорам, и есть возможность в судебном порядке уменьшить размер начисленной неустойки на основании ст.333 ГК РФ. Однако надо учитывать, что при обращении арендодателя в суд Вы в любом случае оплатите госпошлину от всей заявленной суммы неустойки, а также расходы на услуги представителя (если таковые будут). Поэтому посчитайте — стоит ли доводить дело до суда, или лучше оплатить неустойку во внесудебном порядке. Изменить условие о размере неустойки Вы можете, заключив и зарегистрировав в ЕГРН дополнительное соглашение.