Расторжение договора соцнайма

Здравствуйте! я готова заняться Вашим вопросом! Для того чтобы установить лицо, на которое оформлена квартира необходимо сделать Запрос в БТИ, Департамент жилищного хозяйства  города Москвы. Вы заказывали выписку из ЕГРН? Комната не находится в чьей либо собственности, а передана для проживания по Договору соц.найма? Выселять по суду лицо не проживающее длительное время в квартире как я поняла Вы  не хотите?

Здравствуйте Михаил.

Соответствующие порядки, регулирующие предоставление жилых помещений на условиях социального найма, либо выкупа жилых помещений находящихся в муниципальной собственности, принимаются на уровне соответствующих муниципальных образований и субъектов РФ.

Если в Вашем случае речь идет о г. Москве, то согласно постановлению Правительства Москвы от 10 сентября 2014 года N 521-ПП

Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы «Предоставление жилых помещений жилищного фонда города Москвы с использованием денежных средств заявителя, в том числе заемных (кредитных), по договорам мены жилого помещения или купли-продажи жилого помещения»

2.4.1. В качестве заявителей выступают жители города Москвы, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, которые подали заявление о предоставлении жилых помещений жилищного фонда города Москвы с использованием денежных средств заявителя, в том числе заемных (кредитных), по договорам мены жилого помещения или купли-продажи жилого помещения и которым направлено Уведомление Департамента о предложенных для предоставления жилых помещениях жилищного фонда города Москвы с использованием денежных средств заявителя, в том числе заемных (кредитных), по договорам мены жилого помещения или купли-продажи жилого помещения (далее — Уведомление Департамента) в качестве улучшения жилищных условий (далее — заявитель)
http://docs.cntd.ru/document/5...

.

т.е. в рамках приведенного регламента, заявителями могут являться лица признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, которые подали заявление о предоставлении жилых помещений жилищного фонда города Москвы с использованием денежных средств.

При этом Вы указали

 в информационной базе данных департамента не содержится сведений о свободном жилом помещении.." Похоже, что комната сдана кому то по соц найму

если жилое помещение уже имеет нанимателя, соответственно  право пользования ему принадлежит на условиях соответствующего договора социального найма жилого помещения, из этого значит, что для того чтобы данное жилое помещение можно было выкупить другим лицам, необходимо чтобы оно было свободно от обязательств.

Следовательно в данной ситуации необходимо достигнуть договоренности либо с лицом являющимся нанимателем, о том чтобы он расторг договор социального найма, естественно на выгодных и для него условиях и при наличии заинтересованности в этом, либо  нужны основания для того, чтобы наймодатель в лице уполномоченного органа в одностороннем порядке расторг с ним договор, но здесь это возможно только при наличии оснований прямо указанных в федеральном законодательстве.

В соответствии со статьей 83 Жилищного кодекса Рф:

1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Статья 91 Жилищного кодекса РФ:

1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. 

Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. 

Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Здравствуйте, Михаил! Скорее всего действительно соседняя комната в коммунальной квартире передана нанимателю по договору социального найма жилого помещения, но, как Вы сообщаете:

Похоже, что комната сдана кому то по соц найму, но реально человек не проживает как минимум год. какие есть возможности по выкупу этой комнаты?

Михаил

Перечень оснований для расторжения договора социального найма изложен в ст.83 ЖК РФ. При этом тот факт, что в соседней комнате по крайней мере один год никто не проживает, может свидетельствовать о том, что наниматель этой квартиры проживает в другом жилом помещение и эта комната для него не представляет интереса, и даже о том, что, возможно, этого нанимателя уже нет в живых, и в этих случаях действительно могут быть основания для расторжения (прекращения) договора социального найма:

3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Другие основания для расторжения договора, предусмотренные ст.83 отношения к Вашей ситуации уже иметь не могут.

Так вот, по вопросу отсутствия нанимателя жилого помещения в п.32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» даны следующие разъяснения:

32. При временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (статья 71 ЖК РФ). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.
Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др. При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

Поэтому, исходя из вышеназванных разъяснений, данных Верховным Судом РФ, сам по себе факт отсутствия нанимателя в комнате в течение года и более еще не может свидетельствовать о наличии оснований для расторжения договора социального найма с таким гражданином, причины его отсутствия могут быть самыми разными. Но в то же время ситуация может сложиться так, что нанимателя в настоящее время нет уже в живых, либо он безвестно отсутствует, либо пропал без вести. В таких ситуациях косвенным подтверждением может служить просрочка оплаты коммунальных платежей за соседнюю комнату, что также является одним из оснований для расторжения договора социального найма, если просрочка составила более 6 месяцев (п.1 ч.4 ст.83 ЖК РФ).

Таким образом, чтобы реализовать свою попытку выкупа соседней комнаты в коммунальной квартире, Вам надлежит выяснить, по какой причине сосед (соседи) по факту не проживает достаточно длительное время в комнате. В первую очередь Вам желательно обратиться в УК, обслуживающую ваш дом, предоставив информацию о том, что в соседней комнате длительное время никто не появляется и не проживает. Не исключено, что УК составит акт о данном факте отсутствия, соседи тоже могут выступать как свидетели.

Далее стоит обратиться в Департамент жилищно-коммунального хозяйства города Москвыи в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, можете письменно заявить о том, что по Вашим данным в комнате более года сосед не проживает, просите выяснить причины такого отсутствия. Дело в том, что инициировать иск о признании лица утратившим право пользования жилым помещением на основании ч.3 ст.83 ЖК РФ может прежде всего наймодатель, Вы как просто сосед по комнате такой иск подать не сможете, но можете выступить как заинтересованное лицо, предоставив известную Вам информацию о факте отсутствия нанимателя, Ваше заявление проверят и при наличии оснований Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы может подать вышеуказанный иск в суд.

Во всяком случае, какого-либо простого и быстрого способа выкупить соседнюю комнату, если она передана по договору социального найма, по причинам, указанным выше,  нет. Но какая бы то ни была ситуация с нанимателем, для выкупа этой комнаты нужно обращаться именно к ее собственнику — наймодателю, поскольку в конечном итоге именно Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы осуществляет правомочия собственника по распоряжению жилыми помещениями, принадлежащими городу Москве:

http://mosopen.ru/goverment/27...