Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа дома на земельном участке в аренде
ООО является арендатором у муниципалитета земельного участка площадью 12 000 кв.м. На данном земельном участке построены 22 дома. на которые оформлены права собственности. 16 человек являются учредителями данного ООО. Решением суда определен порядок пользования земельным участком, где за каждым собственником закреплена часть земельного участка, необходимая для пользования принадлежащим домовладением. 5 000 кв.м. закреплено за ООО. Эти 5 0000 кв.м. так же поделены между собственниками по фактическому использованию. в Настоящее время учредитель ООО и собственник домовладения хочет продать дом. Как передать права на земельный участок, которым он фактически пользуется из тех 5 000 кв.м., новому собственнику. Как закрепить за новым собственником право пользования частью земельного участка? ( которая входит в те 5 000 кв.м.)?
Как передать права на земельный участок, которым он фактически пользуется из тех 5 000 кв.м., новому собственнику. Как закрепить за новым собственником право пользования частью земельного участка? ( которая входит в те 5 000 кв.м.)?
Мария
Мария, добрый день! Данный вопрос в общем урегулирован ст. 552 ГК РФ согласно которой
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
соответственно при покупке дома продавец с момента регистрации права приобретает вне зависимости от согласия собственника ЗУ приобретает права пользования ЗУ, которыми обладал прежний владелец проданной недвижимости
арендатор земельного участка ООО, которое по договору аренды арендует 12 000 кв.м., продавец дома из ООО выйдет, покупатель и новый собственник на каком основании будет пользоваться частью, принадлежащей ООО?
Мария, здравствуйте. Немного сумбурно изложена информация, не знаю, правильно ли я поняла. Согласно ст.35 Земельного кодекса РФ
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Таким образом, продавец дома в любом случае теряет право аренды на участок земли, пропорциональный доле на здание. Лучше всего одновременно с договором купли-продажи дома заключить также соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (если у продавца остается имущество на земле, то уступка осуществляется в части соответствующей доли земельного участка и арендной платы). Что касается порядка пользования: если он закреплен судебным решением, то распространяется и на последующих приобретателей имущества. Если у продавца остается в собственности часть имущества, то можно между продавцом и покупателем заключить соглашение о порядке пользования той частью земли, которая по суду была отведена продавцу.
Продавец дома продав недвижимость, собирается выйти из состава ООО (которое арендует все 12 000 кв.м.), ему по фактическому пользованию принадлежит кусочек в общем массиве, вот он переживает, что новый собственник не сможет им пользоваться,… Ведь учредители могут его распределить себе
От имени ООО действует директор, который подписывает договоры. Право аренды в соответствующей доле перейдет покупателю в силу закона (но предпочтительнее все-таки сразу заключить соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды). Соглашение об определении порядка пользования землей, заключенное между ООО в лице директора, и покупателем, этот риск нивелирует.
Договор прикрепить не смогу, он стандартный, у Арендатора есть право предоставлять в рамках договора землю не более чем на 3 года… но проблема в том, что договор с ООО в котором 16 учредителей
А остальные участники ООО в курсе намерений учредителя продать дом? Если да, то имеется возможность переуступить право аренды:
Таким образом, ООО переуступает право аренды части земельного участка, на которой расположено домовладение, новому арендатору (Покупателю дома), а учредитель продает дом.