Налоговый вычет от покупки квартиры

Екатерина, добрый день! Если обе сделки пройдут в одном налоговом периоде (календарный год), Вы вправе, на основании п.1, 3 ч. 1 ст. 220 НК РФ, при подаче декларации по итогам года заявить налоговый вычет при продаже квартиры в размере 1 млн. и налоговый вычет в связи с приобретением квартиры в размере не более 2 млн. На указанные суммы Вы вправе уменьшить налогооблагаемую базу от продажи квартиры. Т.е. если скажем продаете за 3,5 млн. — налог будет платиться с 500 тыс. как разницы между ценой продажи и налоговыми вычетами (1 млн.+2 млн.). При этом, если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости (КС) налоговая база будет рассчитываться от 70% КС за минусом указанных налоговых вычетов

Здравствуйте, Екатерина.

Ваш доход от продажи квартиры Вы можете уменьшить на 2 вычета:

1) имущественный вычет по пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в связи с продажей квартиры (до 1 млн.) руб.

2) имущественный вычет по пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ в связи с расходами на приобретение квартиры (не более 2-х млн. руб.).

То есть Ваш доход может быть уменьшен на вычет в размере 1 млн. руб. и на сумму фактических подтвержденных расходов на приобретение нового жилья (но не более 2-х млн. руб.). Общий размер вычета таким образом не может быть более 3-х млн. руб. 

Если стоимость продажи квартиры превысит эту сумму, то с разницы нужно будет заплатить налог. Для целей налогообложения при продаже квартиры учитывается либо цена, по которой она продана, либо берется 70 % ее кадастровой стоимости, в зависимости от того, какая из этих сумм большая. 

Здравствуйте, Екатерина!
 
1. Поскольку квартира, доставшаяся Вам по договору дарения от бабушки, находится в Вашей собственности менее минимального предельного срока владения (менее 3 лет), то при ее продаже необходимо задекларировать полученный доход, а также исчислить и уплатить с него НДФЛ по ставке 13% (п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, п. п. 2-4 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, пп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ ). 
 
Вместе с тем сумму налога можно уменьшить на величину имущественного налогового вычета в фиксированной сумме, размер которого составляет 1 млн. руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ).
 
Пример Вы продали бабушкину квартиру за 2,5 млн. руб. Следовательно, размер НДФЛ (с учетом вычета в 1 млн. руб.) можно определить по формуле:
 
НДФЛ = (2 500 000 – 1 000 000) X 0,13 = 195 тыс. руб.
Однако, если Вы продали бабушкину квартиру по цене, которая ниже кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (то есть по цене ниже 70 % кадастровой стоимости), то для целей налогообложения доход, на который будет начисляться НДФЛ, составит величину кадастровой стоимости, умноженной на 0,7 (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
 
Иными словами, если кадастровая стоимость квартиры составляет 2,5 млн. руб., а Вы продаете ее за 1,5 млн. руб. (дешевле, чем за 70 % кадастровой стоимости), то размер НДФЛ можно определить по следующей формуле:
 
НДФЛ = ((2 500 000 X 0,7) -1 000 000)) Х 0,13 = 97 тыс. руб.

2. «Не платить» налог, указанный в пункте 1 настоящего ответа, Вы сможете, используя имущественный вычет при приобретении квартиры (пп. 3 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ ). Имущественный вычет на приобретение жилья предоставляется в сумме фактически произведенных расходов, но не может превышать предельную сумму — 2 млн. руб. (пп. 1 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ ).
 
При заполнении налоговой декларации (по форме 3-НДФЛ) из суммы к возврату будет вычтена сумма к уплате (поскольку она меньше), и оставшаяся сумма будет возвращена Вам из бюджета. В результате этого Вам не нужно будет уплачивать налог.
Налоговую декларацию (по форме 3-НДФЛ) необходимо подать в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 Налогового кодекса РФ ).
 
Пример. Новую квартиру Вы купили за 5 млн. руб. В этом случае Вы имеете право на налоговый вычет с 2 млн. руб. Его размер составит: 2 000 000 Х 0,13 = 260 тыс. руб.
Следовательно, Вам вернут:
 

• 260 000 – 195 000 = 65 тыс. руб. (в случае продали бабушкиной квартиры за 2,5 млн. руб.);

• 260 000 – 97 000 = 163 тыс. руб. (в случае продали бабушкиной квартиры за 1,5 млн. руб., то есть дешевле 70 % кадастровой стоимости).
Если же стоимость продажи бабушкиной квартиры будет больше 3 млн. руб, то в этом случае уже Вам придется доплачивать НДФЛ.

3. По данному вопросу рекомендую посмотреть:

• письмо ФНС РФ от 06.04.2011 № КЕ-4-3/5392@ «О налоге на доходы физических лиц»;

• письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 22 апреля 2013 г. № 03-04-05/7-397 «О получении имущественных налоговых вычетов по НДФЛ при продаже одной квартиры и покупке другой в одном налоговом периоде».
  

В них рассматриваются похожие ситуации.

С уважением,
Голубушина Лариса