Как снять обременение (залог) третьего лица при расторжении договора купли-продажи квартиры

Здравствуйте, Ольга! 

В соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Посмотрите пожалуйста, есть в договоре купли продажи квартиры условие о том, что залог в силу закона не возникает? Это важное обстоятельство для снятия обременения по договору залога покупателя с третьим лицом.

Ольга, здравствуйте!

В Вашем случае я считаю целесообразным подавать иск о расторжении договора купли-продажи квартиры и одновременно договора залога квартиры по кредитному договору между покупателем и кредитором. 

Иной возможности снять обременение я не вижу. 

В случае, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права
собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты
по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Здравствуйте, Ольга!

если по условиям Вашего договора купли-продажи не возникало залога в силу ст.488 ГК, то при расторжении Вами договора подлежат применению положения п.1 ст.353 ГК, по которым в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 ГК) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

судебная практика это подтверждает, в частности постановление ВАС от 07.06.2012 № 16513/11. суды придерживаются позиции, что если на момент заключения договора залога у кредитора-залогодержателя не имелось оснований сомневаться в правомочии залогодателя на заключение такого договора, то в случае виндикации предмета залога у залогодателя право залога сохраняется. 

Здравствуйте, Ольга!

Начну с того, что в корне не верно следующее:

Переход права в данном случае также не регистрируется, насколько я понимаю, в ЕГРН аннулируется запись о праве собственности и восстанавливается предыдущая запись о моем праве собственности.

Ольга

В данном случае будет регистрация права осуществлена по общим основаниям…

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон) одним из оснований для проведения государственной регистрации прав предусматривает вступившие в законную силу судебные акты (ч. 5 п. 2 ст. 14).

Пунктом 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Плненума) разъяснено, что наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону.

При этом правила ведения ЕГРН (6.9. Особенности внесения в ЕГРН записей на основании судебного акта о признании сделки недействительной или ничтожной, применении последствий такой сделки sudact.ru/law/prikaz-mi...) предусматривают  особый порядок внесения записи в ЕГРН только лишь в части признания сделки недействительной, но и даже в этом случае «восстановления» Вашего предыдущего права не происходит… формируется новая запись о праве собственности, но с указанием прежних реквизитов и правоустанавливающего документа, плюс добавляется решение суда… опять же важной особенностью будет резолютивная часть судебного акта, которая в свою очередь зависит от просительной части исковых требований…

143. При признании судом, арбитражным судом недействительной оспоримой сделки, если судом не применены последствия ее недействительности — не решен вопрос о принадлежности вещного права на объект недвижимости, запись о котором подлежит внесению в реестр прав на недвижимость, в запись о вещном праве со статусом «актуальная» вносятся: слова «Сделка (указываются ее реквизиты) признана недействительной решением», наименование суда и реквизиты судебного акта.

144. Если судом признана недействительной оспоримая сделка и применены последствия ее недействительности — решен вопрос о принадлежности зарегистрированного вещного права на объект недвижимости, а также в случае применения последствий ничтожной сделки (решен вопрос о принадлежности зарегистрированного вещного права на объект недвижимости) запись о вещном праве со статусом «актуальная» погашается.

Если судебным актом предусмотрено восстановление прав, прекращенных в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки, восстановление права осуществляется путем формирования новой записи о вещном праве лица, осуществившего отчуждение объекта недвижимости на основании такой сделки (являющейся ничтожной или признанной недействительной с применением указанных последствий недействительности сделки) и чье право согласно решению суда подлежит восстановлению с указанием в данной записи номера государственной регистрации права указанного лица.

В новую запись о вещном праве в отношении документов-оснований в дополнение к документам, указанным в ранее осуществленной записи, вносятся реквизиты соответствующего судебного акта.

В новой записи о вещном праве указывается дата формирования этой записи, а также дополнительно вносятся слова «дата регистрации» и дата ранее произведенной государственной регистрации права, восстановленного по решению суда.

Записи о вещном праве лица, чье право было зарегистрировано на основании сделки, признанной судом ничтожной или недействительной с применением последствий недействительности сделки, присваивается статус «погашенная».(Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943)https://rosreestr.ru/site/pres...

Т.е. это я к чему

Вопрос только о снятии обременения.

Ольга

В данном случае вопрос в том, как будут сформированы исковые требования, и определения круга ответчиков по иску… Привожу Вам выдержку с сайта Росреестра:

При расторжении договора купли-продажи в судебном порядке важно правильно отразить свои требования, выбрать надлежащий способ защиты, о также правильно указать статус сторон в судебном процессе. Не редки случаи, когда истец ошибочно указывает в качестве ответчиков Росреестр, а также заявляет излишние требования об обязании Росреестра погасить или аннулировать записи в ЕРГП. Подобные действия законом не предусмотрены. 

В силу п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

По таким искам, Управление может быть привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г., в соответствии п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.https://rosreestr.ru/site/pres...

чтобы после вынесения судебного решения о расторжении договора купли-продажи признать отсутствующим право залога?

Ольга

Этот вопрос должен быть разрешен сразу в судебном процессе по расторжению договора купли-продажи, Вам необходимо вторым ответчиком привлекать к участию в деле залогодержателя по зарегистрированному обременению, но Вы будете решать вопрос только по возврату своей недвижимости в собственность, в порядке ст.453 ГК РФ, а вот правоотношения между Покупателем-залогодателем и Залогодержателем, это их личные правоотношения, которые возникли еще по неисполненному договору купли-продажи, соответственно залогодержатель мог видеть или не мог не предвидеть наступления подобных последствий и вправе предъявить Покупателю-залогодателю требования в порядке обратного требования (регресса)… Но в любом случае вопрос данный обязательно должен быть разрешен в судебном акте, в противном случае Росреестр не сможет исполнить решение суда.

С уважением, Алина Пучко.