Как доказать, что трубы перемерзли не по нашей вине?

Здравствуйте! У меня договор аренды с ИП на отдельно стоящее здание. Взяли помещение в ужасном состоянии, три месяца приводили в порядок отопление, проводку, делали ремонт. Аренду платили уже в октябре, хотя фактически начали работать с 17 ноября. Планировали начать окупать затраты с нового года, так как рядом со зданием с 28 декабря начинали работать горки. Заказали рекламу (раздачу), получили ее как раз 29 декабря. Однако, 27 было отключение тепла, нас никто не предупредил, мы обнаружили 28 что трубы холодные, обратились в ТЭЦ лично. Там сказали, что отключение не было, тогда мы написали хозяйке помещения, что не можем больше работать, так как отопления нет. Она пришла, стала всем звонить, позвала кучу сантехников. Сантехники решили, что нужно проверить замерзли ли трубы и делается это только лишь распилом трубы. Чтобы доказать, что там лед. Они так и сделали, у нас есть свидетели. Обещали дать акт. Акт получили через месяц о том, что они демонтировали трубу по нашему заявлению. Нигде не написали, что это было их решение, заявления не было. Мы планируем подавать в суд на хозяйку помещения, так как она отказалась ставить эл. котел и в связи с этим все трубы внутри здания перемерзли. И на ТЭЦ, с которыми у нас договор, о возмещении ущерба. Как быть с Актом и есть ли у нас вообще шанс выиграть? У нас упущенная выгода, не оправданные затраты на ремонт, полный сбой деятельности. С хозяйки здания планируем получить год безарендной платы.