Родители с недвижимостью

Здравствуйте!

У меня имеется в собственности 1 комнатная квартира в которой проживают мои родители, вопрос: 1 какой договор надо составить, чтобы обезопасить их от моих сделок с этой квартирой без их согласия (т.е. обеспечить их пожизненное проживание); 2 в случае моей смерти, моя супруга не смогла бы тоже ничего сделать с данной квартирой без их согласия. Дарение и продажа исключается, т.к. есть брат который сможет претендовать на долю, а я со временем хочу передать квартиру в собственность своему сыну.

Заранее благодарен за ответ.