частный дом ИЖС. Хочу сдавать комнаты в доме жильцам (или нескольким жильцам одну комнату) по договору коммерческого найма

Евгений, здравствуйте!

Вид разрешенного использования «Жилая застройка» (код 2.0) (  классификатор утв. Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540)  предполагает запрет на использование ЗУ в данных целях

К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для проживания человека, за исключением зданий (помещений), используемых:
— с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха); срок договора в данном случае не имеет значения, срок меньше года просто не предполагает его обязательной регистрации, т.е.до первой проверки можете сдавать 

В случае проверок могут действительно привлечь к ответственности по по статья 8.8. КоАП РФ  Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению

http://www.consultant.ru/docum...

+ в таком случае могут выдать предписание об устранении нарушений, либо обратиться в суд. 

Вам нужно будет менять ВРИ. Относительно коммерческого найма, то проблем особо нет, заключаете грамотные договоры, оплачиваете налоги и все. 

Добрый день. В данном случае все будет зависеть от того, как на самом деле будут выглядеть возникшие между Вами и жильцами отношения. В целом в соответствии со ст.17 ЖК

 Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

 По договору  найма жилого помещения речь идет о том, что оно предоставляется именно для проживания, — ст.671 ГК,  в связи с чем нарушений нет. Я бы Вам советовал и назвать договор именно как договор найма жилого помещения. 

При этом, если все же под ним  будут  скрыты  отношения по размещению граждан, т.е. отношения вытекающие из деятельности гостиниц, то проблемы возникнут и в связи с незаконным использованием жилого помещения, и в связи с использованием зем.участка не в соответствии с целевым назначением — статьи 7.21, 8.8 КоАП. Кроме того возможна постановка вопроса о перерасчете по коммерческому  тарифу РСО.

Выявить это могут в результате проверок, иследования обьявлений в СМИ, интернете, опросе жильцов, соседей, предоставлении отчетных документов от жильцов. . 

В этом случае Вам стоит думать об изменении ВРИ земельного участка, и, возможно, статуса сдаваемых помещений. 

Т.е. сдавать в найм жилое помещение на землях ИЖС Вы вправе, а вот оказывать услуги по размещению, т.е. услуги гостиниц — нет. 

С уважением Евгений Беляев.

Здравствуйте. Поддержу коллег в том, что многое зависит от того как именно Вы будете сдавать свободные комнаты. 

Согласно 

Постановление Правительства РФ от 09.10.2015 N 1085 (ред. от 30.11.2018) «Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации»

I. Общие положения

«гостиничные услуги» — комплекс услуг по обеспечению временного проживания в гостинице, включая сопутствующие услуги, перечень которых определяется исполнителем;
«гостиница и иное средство размещения» — имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для оказания гостиничных услуг (далее — гостиница);

Как видите, понятие довольно размытое. Кроме того, указано именно временное проживание. То есть если Вы будете сдавать свои комнаты посуточно или на краткосрочный период, то высока вероятность того, что будете привлечены как по ст. 8.8 КоАП РФ за нецелевое использование земельного участка, так и по некоторым другим нормам. Например, если будет установлено, что Вы действительно занимаетесь гостиничными услугами, то Вы должны были уведомить Роспотребнадзор о начале деятельности. Ответственность наступит по ст. 19.7.5-1 КоАП РФ. В силу ч. 1 данной статьи непредставление уведомления влечет наложение штрафа на должностных лиц (ИП) в размере от 3000 до 5000 руб.

То есть тут скорее вопрос не о запрете Вашей деятельности, сколько о том, что его надо осуществлять в соответствии с установленными правилами. Ну и естественно, если будут выписывать предписание, то не о запрете деятельности, а о прекращении (например) нарушения законодательства о целевом использовании земельного участка. Т.е. если ВРИ дополните — сможете вести эту деятельность и далее.