Куплена квартира в ипотеку с использованием материнского капитала. Как оформить ее на детей?

Уважаемый Антон!

1. Доли детей в жилом помещении определяются родителями самостоятельно, равенство соблюдать не обязательно.

2. Договор дарения можно оформить самостоятельно, образцы договора дарения доли в жилом помещении имеются в Интернете, регистрацию произвести через МФЦ — стоимость 2000 рублей за регистрацию каждой сделки. От уплаты налогов освобождаются лица, получившие право собственности на квартиру (долю), по договорам дарения от близких родственников — ст. 217 Налогового Кодекса РФ:

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);.

3. Распределять доли детям и супругу имеет право супруг, получивший сертификат, следовательно, Вам необходимо подарить долю супруге, а она подарит доли детям. Договоры «передарения» законом не предусмотрены, это будут самостоятельные договоры дарения.

4. Предоставление права собственности детям на доли в жилом помещении на основании договоров дарения не противоречат условиям выдачи материнского капитала.

5. Возможно  решение этого вопроса путем соглашения между родителями  о выделении  долей детям, но Вас этот вариант не устраивает.

Вместе с тем, возможен отказ в регистрации договора дарения доли супруге, поскольку по условиям ипотечного кредитования, если кредит не выплачен, то квартира находится в залоге у банка, в связи с чем введен запрет на регистрационные действия по данной квартире. Если кредит выплачен, то проблем не будет.

Здравствуйте, Антон! Здесь не всё так просто. Вы, как собственник имущества, наверняка дали нотариально удостоверенное обязательство о выделении долей всем членам семьи. Здесь как ФЗ «О материнском капитале», так и Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала требуют одно и то же:

Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

То есть, Ваше обязательство будет исполнено в случае выделения долей всем членам семьи. Определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на средства, за счёт которых она была приобретена. По этому поводу посмотрите Определение Верховного суда РФ по ссылке www.garant.ru/products/ipo/pri...

То есть, Вы должны выделить супруге и детям доли исходя из суммы материнского капитала. Больше (при отстутствии спора — можно, меньше — нет). 

А вот каким образом будете выделять — здесь уже можете выбирать. Действительно, в Порядок ведения ЕГРН были внесены изменения, которые позволяют передать детям доли по простому письменному соглашению без нотариального удостоверения. 

Это пункт 90.1:

При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России от 10.04.2018 N 187).

То есть, Вы регистрируете право общей совместной собственности на Вас и супругу. Далее, согласно ст. 42 ФЗ 218 распределяете доли:

Государственная регистрация распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются (изменяются) на основании документа, содержащего сведения о размере долей, за исключением случая, если изменение размера доли устанавливается судебным актом.

Предполагаю, также как и Вы, что это может стать проблемой, но, по-моему, это, всё же, оптимальный вариант.

Вы вправе передать доли и по договору дарения, сделки налогом облагаться не будут, если они совершены между близкими родственниками. То есть здесь логичным был бы вот этот Ваш вариант:

я дарю 1/8 сыну и 7/8 жене, а она передаривает 7/8 своей дочери.

Но здесь нужно, во-первых, просчитать по сумме, будет ли  соответствовать доля, которую Вы хотите выделить сыну, размеру материнского капитала, который приходится на его долю. И второй вопрос, будет ли при этом Ваше обязательство по вделению долей считаться исполненным. Моё мнение — не будет, поскольку Ваше обязательство заключается в выделении долей всем указанным в законе лицам, то есть супруге и детям.  

Кроме того, здесь следует учитывать, что все последующие сделки, когда отчуждаться (дариться) будут уже доли, будут подлежать обязательному нотариальному удостоверению на основании той же ст. 42 ФЗ № 218, что, опять же, приведёт к удорожанию процесса.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению

Здравствуйте! 

На сколько я понимаю ипотека погашена, иначе сделки были бы невозможны, верно?

Да, действительно выделение долей из целого объекта недвижимости принадлежащего единоличному собственнику не требует нотариального заверения (если понадобится позиция Росреестра — сообщите). 

Дарение 1/8 сыну и 7/8 супруге возможно одним договором, не требующем нотариального заверения. 

А вот передарение от супруги своей дочери уже будет попадать под требования ст. 42 Закона о государственной регистрации и потребуется нотариальное заверение. 

В Вашем случае оптимально подарить квартиру супруге целиком, а она уже распределит доли между детьми. 

Обязанности уплаты налога НДФЛ в таком случае не возникнет, так как все сделки будут между близкими родственниками согласно ст. 14 СК РФ.

Вопрос только, чтобы доля сына была по стоимости не менее полагающейся доли от маткапитала. 

Здравствуйте!

Без нотариуса в любом случае не обойтись, если хотите достичь желаемого результата (чтобы квартира была в долевой собственности детей), и в любом случае придется обращаться к нотариусу дважды при любых вариантах… Только в разных вариантах еще будет разное количество регистрационных действий в ЕГРН и как вариант больше/меньше оплатите госпошлину за внесение сведений в ЕГРН. При первом варианте будет больше, при втором- меньше.

Вариант первый: Вами справедливо указано, что  можно выделить доли детям и супруге без нотариуса

90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России от 10.04.2018 N 187)

Поскольку в настоящий момент у Вас с супругой общая совместная собственность, то соглашением об определении долей Вы выделяете доли детям, а на оставшуюся часть доли у Вас с супругой остается общая совместная собственность. В данном случае нотариальное удостоверение не потребуется, но соглашение необходимо оформить грамотно, это сложная сделка, содержащая в себе элементы разных видов договоров (законодательно такое допускается). При этом отчуждение долей из собственности не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В итоге, по соглашению получится, что у детей будет по равному размеру долей (например по 1/8 у каждого) и 6/8 останется в общей совместной собственности у Вас с супругой. Далее, чтобы приблизится к желаемому результату 

Конечная цель – 1/8 квартиры в собственности нашего сына (3 года) и 7/8 в собственности дочери жены (11 лет).

Галина

Нужно будет производить раздел совместного имущества между супругами (6/8 доли по соглашению можно передать супруге), а это исключительно через нотариуса. Зарегистрировать право в ЕГРН, поскольку право возникает с момента внесение записи в ЕГРН, и только затем дарить долю дочери — тоже через нотариуса, опять регистрировать права в ЕГРН. В итоге здесь получается дважды обращение к нотариусу, двойная  оплата услуг нотариуса и трижды придется платить госпошлину за регистрацию в ЕГРН.

Второй вариант: 

 Если обычной процедурой обойтись, (через нотариуса в любом случае), то произвести раздел общей собственности супругов и выдел долей можно одним соглашением об исполнении обязательств по определению размера долей жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала. Этим соглашением происходит раздел совместной собственности супругов (обязательно нотариально) и одномоментно происходит перераспределение долей по обязательствам МСК. По такому соглашению права регистрируются в ЕГРН сразу в долевую собственность всех участников сделки, исходя из размера долей, определенных соглашением. Затем дарение доли дочери (через нотариуса).

Есть еще вариант с отказом от доли одного из супругов в МСК в пользу детей или второго супруга. Так на официальном сайте ПФР размещен вопрос-ответ по данной теме: http://www.pfrf.ru/online_cons...

Подробнее об отказе по ссылке https://moluch.ru/archive/193/..., однако данный отказ также подлежит нотариальному удостоверению. Т.е. в любом случае сэкономить на переоформлении к сожалению не получится. 

Как вариант могу предложить оформить соглашение об исполнении обязательств по определению размера долей жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала датой до 29.12.2015г., поскольку с указанной даты раздел имущества между супругами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. До указанной даты такое удостоверение не требовалось. 

Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ)

Ну такой способ подходит только если квартира была приобретена до указанного срока, плюс ряда иных обстоятельств (документы смотреть нужно), но свою квартиру я именно так и оформила, в январе текущего года. Т.е. здесь будет минус одно обязательное удостоверение сделки. А уже дарение доли от супруги к дочери — можно оформить нотариально.

Если вопросы остались — буду рада ответить!

С уважением, Алина Пучко.

Добрый день Антон.
    Думаю Вам стоит попробовать заключить нотариальное соглашение об определении долей и дарении доли в квартире. Данное соглашение будет содержать элементы соглашения сторон об определении долей в праве общей собственности, брачного договора и договора дарения. Суть соглашения в том, что Вы с целью исполнения нотариального обязательства по выделению долей всем членам семь и целью изменения режима общей совместной собственности супругов определяете доли следующим образом: условно 1/8 сыну, 1/8 дочери, 6/8 супруге. То есть супруги в данном соглашении согласно ст. 42 СК РФ (содержание брачного договора)  определяют, что 6/8 доли переходят супруге, а супругу не переходит ничего. Далее в этом же соглашении пишется, что Ваша супруга подарила 6/8 долей дочери. В итоге, после того как подадите на регистрацию права у Вас будет то, что Вы хотите, 1/8 у сына, 7/8  у дочери.
   Сразу уточню, не обещаю, что нотариус Вам такое соглашение составит. У них бывают разное мнение, особенно в зависимости от регионов. У нас, например, нотариусы такое соглашение удостоверяют. Если   нотариус согласится Вам такое соглашение удостоверить, то это получится   дешевле, так как будете платить один раз за нотариальное удостоверение, да и законность такого соглашения не будет поставлено под сомнение.
   Подарить сразу сейчас всю квартиру супруге Вы не имеете права, так как  она является общей совместной собственностью и без предварительного определения долей этого сделать нельзя. Кроме того, существует мнение, в том числе и у нотариусов, что право общей собственности детей на квартиру возникает в данном случае с момента распоряжения средствами материнского капитала, а потом соглашением только определяется размер долей.