Продажа квартиры материнский капитал

Доброго дня!

Какие есть еще варианты продажи квартиры и покупки новой в ипотеку без указания детей в кредитном договоре?

юлия

Исполнить обязательство о выделении детям долей в новой квартире необходимо. Но доли оформляются не равные, а пропорционально средств капитала и стоимости квартиры. Например, квартира стоит 2 млн, капитала вложили 400000 рублей, соответственно это 1/5 от стоимости квартиры, вот эту 1/5 и делите между собой и детьми, а 4/5 между супругами, как совместно нажитое имущество. На продажу действительно требуется согласие опеки в соответствии со ст. 37 ГК РФ, взамен Вы обязаны выделить доли детям в ином имуществе. Есть еще вариант положить при продаже квартиры, детям деньги на их счет, в сумме, равной стоимости их долей. Если так не получается, то брать письменный отказ от опеки и в судебном порядке его обжаловать.

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Добрый день

Местная опека настаивает на прописании детей в кредитном договоре,

Разумеется что это исключено и от вашей воли не зависит, дети не могут быть созаёмщиками или иными лицами по ипотечному договору, банк не заключит с вами такой договор

Подскажите, пожалуйста, на что можно ссылаться при общении с опекой по возможности использования нотариального обязательства выделить детям доли в новой квартире после гашения ипотеки?

Проблема в том, что закон не дает права выделить доли в любом жилом помещении по выбору держателя сертификата, а обязывает выделить доли именно в том, под которое давался капитал. Любые попытки нарушить эти условия незаконны и могут повлечь  признание сделок с квартирой недействительными. Либо же вам может быть направлено требование о возврата средств мат. капитала, как одна и мер ответственности за его незаконное распоряжение

4. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

 Можно попытаться направить в ПФР запрос с просьбой согласовать выделение долей в другой квартире, но с большой долей вероятности Вам откажут, поскольку такая практика в ПФР не принята

К сожалению квартиры, купленные с использованием материнского капитала, вообще очень сложны в дальнейшем распоряжении, и это одна из сложностей — в законе нет исключений и альтернативных вариантов, под какое жилье получен капитал, в том и должны быть выделены доли 

Какие есть еще варианты продажи квартиры и покупки новой в ипотеку без указания детей в кредитном договоре?

юлия

Начну с вашего последнего вопроса. Считаю, что вы можете продав квартиру положить денежные средства от продажи долей детей на их расчетные счета. 

Понимаю, что это уменьшит ваш первоначальный взнос, но в этом случае есть шанс вообще договориться с опекой при продаже квартиры с долями детей либо, если у вас есть у родителей квартиры, то обговорите с опекой вариант выделения долей детям в квартирах ваших родителей.

Здравствуйте, Юлия!

Нотариальное обязательство выделить доли в другом жилье не поможет получить согласие на сделку.

Единственный выход — Вы должны обеспечить несовершеннолетних жилой площадью, то есть приобрести детям жилье не хуже того, которое было приобретено за счет материнского капитала. Здесь важно не допустить уменьшение имущества детей. Иначе сделка может быть признана недействительной.

Причем всё нужно делать по порядку, и сначала следует выделить детям доли в жилом помещении, приобретенном на материнский капитал.

Сперанская Л.В. Вопрос-ответ // СПС КонсультантПлюс. 2019.

Вопрос: Правомерно ли признание сделки купли-продажи жилого помещения, приобретенного с уплатой средств материнского капитала, недействительной, если продавец не обеспечил несовершеннолетних жилой площадью?

Ответ: Сделка купли-продажи жилого помещения, приобретенного с уплатой средств материнского капитала, если продавец не обеспечил несовершеннолетних жилой площадью, признается недействительной.

Обоснование: В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее — Закон о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей) лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям по следующим направлениям: улучшение жилищных условий; получение образования ребенком (детьми); формирование накопительной части трудовой пенсии женщин; приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов; получение ежемесячной выплаты в соответствии с Федеральным законом от 28.12.2017 N 418-ФЗ «О ежемесячных выплатах семьям, имеющим детей».
Исходя из пп. 1 п. 1 ст. 10 Закона о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.
Согласно положениям ч. 4 ст. 10 того же Закона, жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Также пп. «ж» п. 13 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.12.2007 N 862, предусмотрено, что в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), лицо, получившее сертификат, представляет в том числе засвидетельствованное в установленном законодательством РФ порядке письменное обязательство лица (лиц), в чью собственность оформлено жилое помещение, оформить указанное жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения — в случае приобретения или строительства жилого помещения с использованием ипотечного кредита (займа).
Из указанного следует, что действующим законодательством РФ возложена обязанность на лицо, получившее сертификат, по обеспечению несовершеннолетних детей правом собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала.
Нормами п. 1 ст. 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также на иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Несоблюдение данных требований может повлечь признание такой сделки недействительной в соответствии со ст. 168 ГК РФ, как нарушающей требования закона.
В случае если сделка по отчуждению жилого помещения совершена без учета интересов несовершеннолетних, это приводит к нарушению их жилищных прав и законных интересов. Договор купли-продажи такого имущества не может быть признан соответствующим закону и в соответствии со ст. 168 ГК РФ признается недействительной сделкой.
Рассматривая данный вопрос необходимо отметить позицию Конституционного Суда Российской Федерации, которая отражена в Постановлении от 08.06.2010 N 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой»: в силу ст. ст. 38 (ч. 2) и 40 (ч. 1) Конституции РФ во взаимосвязи с ее ст. 17 (ч. 3), согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей, и во всяком случае их действия не должны приводить к лишению детей жилища. Иное означало бы невыполнение родителями — вопреки предписанию ст. 38 (ч. 2) Конституции РФ — их конституционных обязанностей и приводило бы в нарушение ст. 55 (ч. ч. 2 и 3) и 56 (ч. 3) Конституции РФ к умалению и недопустимому ограничению права детей на жилище, гарантированного ст. 40 (ч. 1) Конституции РФ во взаимосвязи с ее ст. 38 (ч. 2).
По смыслу ст. ст. 17 (ч. 3), 38 (ч. 2) и 40 (ч. 1) Конституции РФ во взаимосвязи с ее ст. 35 (ч. 2), при отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает его несовершеннолетний ребенок, должен соблюдаться баланс их прав и законных интересов. Это, однако, не означает, что при определенном стечении жизненных обстоятельств жилищные условия ребенка в принципе не могут быть ухудшены, если родители предпринимают все необходимые меры к тому, чтобы минимизировать неизбежное ухудшение, в том числе обеспечив ребенку возможность пользования другим жилым помещением. Нарушен или не нарушен баланс их прав и законных интересов — при наличии спора о праве — в конечном счете, по смыслу ст. ст. 46 и 118 (ч. 1) Конституции РФ во взаимосвязи с ее ст. ст. 38 (ч. 2) и 40 (ч. 1), должен решать суд, который правомочен, в том числе с помощью гражданско-правовых компенсаторных или правовосстановительных механизмов, понудить родителя — собственника жилого помещения к надлежащему исполнению своих обязанностей, связанных с обеспечением несовершеннолетних детей жилищем, и тем самым к восстановлению их нарушенных прав или законных интересов.
Таким образом, в случае необеспечения несовершеннолетних жилой площадью, сделка купли-продажи жилого помещения, приобретенного с уплатой средств материнского капитала, признается недействительной (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 21.08.2017 по делу N 33-12164/2017, Апелляционное определение Приморского краевого суда от 22.05.2017 по делу N 33-4961/2017).

Л.В. Сперанская
Федеральная служба по интеллектуальной собственности
18.01.2019

Добрый вечер Юлия.

Из Вашего вопроса я понял, что опека даст Вам согласие на продажу квартиры, где есть доли несовершеннолетних, только при условии покупки другой квартиры с оформлением ее в долевую собственность, в том числе и детей, а Газпромбанк не согласен заключить кредитный договор в случае если передаваемая в залог квартира будет оформлена в долевую собственность родителей и детей, а хочет, чтобы  титульными собственниками выступили только родители.

У Вас на мой взгляд только один выход, а именно взять кредит в другом банке. Если мне не изменяет память, как минимум Сбербанк, Россельхозбанк и ВТБ допускают покупку квартиры в долевую собственность родителей и детей, при наличии постановления опеки, обязывающего родителей оформить доли на детей в конкретной приобретаемой квартире. С Газпромбанком всегда очень сложно в плане требований.

Опека,  скорее всего не даст Вам согласия положить деньги с продажи квартиры детям на номинальный счет, а будет требовать, чтобы Вы приобрели им другое равнозначное жилое помещение. На счет опека как правило разрешает положить деньги, если продаваемая квартира не единственное жилье ребенка, а в его собственности есть еще другое жилое помещение.

Удачи