Проблема с Четвертью и арендодателем

Приложите договор аренды к вопросу, пожалуйста.

Добрый день! В данном случае необходимо знать временные рамки указанные в договоре аренды. 1. Срок аренды. 2. Срок оплаты. 3. Когда произведена последняя оплата за какой период. 4. Расчитать сумму подлежащей возврату за аренду и сумму подлежащую возврату за ремонт. После этого можете провести анализ и выйти на конкретные исковые требования — продление аренды, доступа или взыскании денежных средств потраченых на ремонт и оплаченных в счёт аренды.

Константин, добрый день!

Вы пишете: "… команда «Четверти» обнаружила, что в здании нет ни воды, ни отполения."

— Данный факт зафиксирован документально? Составлен акт с привлечением третьих лиц?

Вы пишете: «Меридиан» (арендодатель) согласился на пересмотр графика оплаты, чтобы арендатор не подавал в суд официальную претензию". 

— Под «Пересмотр графика оплаты» — Вы имеете в виду условия внесения арендной платы за помещение по договору" Вопрос такой, было ли сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды с измененным порядком внесения арендной платы?

Если дополнительное соглашение к договору сторонами подписано не было, а обнаружение арендатором недостатков, препятствующих пользованию помещением, не было зафиксировано в акте, то, скорее всего, арендодатель прав и расторжение договора с его стороны было законным. Другой вопрос, каким образом было оформлено данное расторжение и соответствует ли оно предусмотренному в договоре порядку расторжения договора аренды и возврату (невозврату) гарантийного депозита?

Здравствуйте Константин!

 В силу ст. 612 ГК РФ

арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

 В соответствии со ст. 614 и ст. 619 ГК РФ

 Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

То есть, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату согласно договору. Если   данный срок был изменен сторонами и заключено Дополнительное соглашение об этом, то арендатор вправе вносить оплату по новому графику.    Действуют условия только письменного соглашения.

Согласно ст. 619 ГК РФ

по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3)более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.