Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как провести расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры?
Добрый день. Хочу расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры. Дело в том, что после подписания предварительного договора с продавцом квартиры выяснилось, что риелтор заложила сумму комиссионных в общую стоимость квартиры, т. е. в итоге платить их буду я как покупатель. Я предполагала, что если риелтор не заключает со мной договор предоставления услуг агентством, значит такой договор заключен с продавцом и комиссию будет платить продавец. В нашем случае в агентство обратился именно продавец, а не я. Но договор оказался уже подписанным. Что я могу сделать в такой ситуации? Я правильно понимаю, что риелтор таким образом уходит от уплаты налога с комиссии? Как грамотно предъявить ей претензию? Спасибо.
- 1.jpg
- 2.jpg
Выложила скан (2 стр.)
Здравствуйте!
Чтобы оценить для Вас порядок расторжения договора и последствия такого расторжения юристам необходимо ознакомиться с самим договором.
Выложите пожалуйста документ для просмотра в данном вопросе.
Если сумма указанная в качестве стоимости квартиры в предварительном договоре не увеличивается в результате такого действия риэлтора, то особых оснований для отказа Вами от исполнения договора я не вижу.
Это принятая практика у риэлторов и с этой разницы продавец будет рассчитываться с риэлтором.
Но для полноценного ответа нужно смотреть договор.
Жанна, здравствуйте!
А Вы можете выложить договор для ознакомления. Тогда точнее можно будет сказать.
Соглашение о цене было достигнуто, здесь скорее нужно вести речь о заключении договора под воздействием существенного заблуждения (178 ГК РФ) или обмана (179 ГК РФ), плюс сделка с целью, противной законодательству (169 ГК РФ).
Выложила скан (2 стр.)
Посмотрел договор, интерес вызвала фраза «цена недвижимости составляет», по большому счету у Вас агентский договор и цена недвижимости не включает вознаграждение агенту. Поэтому считаю, что на этом основании можно расторгнуть сделку как заключенную под влиянием заблуждения (178 ГК РФ)
Добрый день! В силу пункта 2 ст. 424 ГК РФ — Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с п. 3 ст 429 ГК РФ — Предварительный договор должен содержать
условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные
условия основного договора.
В силу ст 555 ГК РФ - цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества
Таким образом, поскольку, в Вашем случае предварительным договором не достигнуто соглашение по существенным условиям договора, что может служить основанием для предъявления Вами требования о расторжении предварительного договора. В том числе и в судебном порядке.
1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана
судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием
заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта
сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку,
если бы знала о действительном положении дел.
Так договор же не заключен, ведь в силу ГК РФ — предварительный договор заключается в том же порядке что и основной договор, т.е. в данном случае — подлежит гос.регистрации. Т.е. сделка получается притворная, это не предварительный договор. Значит является ничтожной, вне зависимости от признания таковой судом.
Здравствуйте, Жанна.
Если других оснований, чем те, которые Вы указали нет и сумма, указанная в предварительном договоре не увеличится, то нет оснований для отказа от исполнения договора. Так практически все работают риэлторы. Ои либо вознаграждение свое включают в стоимость сделки по договоренности с продавцом либо беут процент также по соглашению с продавцом.
С уважением.
Жанна!
Если цена Вами согласована и она стоит в Договоре, Вы закладываете именно эту сумму в ячейку или 2 (для Продавца и риэлтора). Больше, чем указано в Договоре, Вы платить не должны и не будете, т.к. никаких письменных соглашений с риэлтором у Вас нет. Соответственно, скорее всего, риэлтор договаривался с Продавцом. Пусть они сами решают, что кому из Вашей покупной цены причитается. И вообще, какое Вам дело до их взаимоотношений? Вы платите деньги за квартиру и получаете её. Налоги платят Продавец и риэлтор. Или Вы вдруг решили, что продажная стоимость квартиры искусственно завышена за счёт комиссии риэлтора и Вы переплачиваете? Но это, честно говоря, не Ваша головная боль, если Вы изначально были согласны на цену, указанную в предварительном договоре.
Коллеги, а поясните мне (может у меня с русским языком не всё в порядке) — как понимать фразу в договоре: "Сбор документов для совершения сделки… предоставляет и оплачивает...". ??
Уважаемая Жанна. Тот факт, что Вы выяснили, что сумму комиссионных заложили в общую стоимость квартиры — абсолютно не означает ничего. Если Вам изначально озвучивали ту сумму, которая прописана в договоре и Вы на неё согласились, при расторжении договора Вы просто потеряете задаток. Что именно вложено в цену недвижимости и откуда её продавец взял — Вас в принципе волновать не должно. Продавец мог оценить саму квартиру в 1 млн, добавить комиссионные риэлтору 50 000, родственникам на подарки — 500 000 и ещё что-нибудь для кого-нибудь… Вам какая разница сколько чего он вложил в стоимость квартиры?! Вы же согласились на стоимость квартиры?? Сейчас уже не важно из чего сформирована цена данной недвижимости!
Добрый день Жанна.
А что если Вам вместо того чтоб идти в суд — потолковать по душам с продавцом, обосновать свое недовольство предлагаемой сделкой в которую включена сумма комиссии и предложить изменить условия договора, нагрев самого риелотора, который никоим образом не оформил юридически своих услуг. Можно и пригрозить продавцу расторжением договора, если она радеет за риелтора, может подействует. Ведь фактически, риелтор в данном случае вообще формально нигде не участвует, свою работу сделал, поступил с Вами по Вашему мнению не очень хорошо. Если достигнете согласия с продавцом, то и прав у риелтора что то изменить никаких не будет.
Руслан а вы уверены что 10 тыс. это все что риелтор планирует получить с этой сделки? Мне кажется это лишь малая часть того, на что он рассчитывает, после окончательного расчета. Поэтому такое предложения я и озвучил.
Ну и по поводу воздействия на продавца. Было озвучено что девушка всего боится. Вот и подумал что если переговоры зайдут в тупик — давить на неоформление действий риелтора, которыми заинтересуется прокуратура и полиция, перспективу судебных заседаний и т.д.
С одной стороны так как риелтор нигде не фигурирует то привлечь его сложно, но с другой и прав у него юридически нет никаких.
Здравствуйте!
Предварительный договор купли-продажи недвижимости не подлежит государственной регистрации, потому как в результате его исполнения право собственности на объект недвижимости не переходит — ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ. (Регистрация ни как не соотносится с формой договора. Поэтому предварительный договор, в силу п. 2 ст. 429 ГК РФ, должен лишь быть заключен в письменной форме, как и впоследствии основной.)
Приведенный Вами договор заключен. Заключен он исключительно между продавцом и покупателем. Агентство в нем никакого участия не принимает. Тот факт, что договор напечатан на бланке этого агентства, не делает его стороной договора.
Как я понял, с продавцом у Вас нормальные отношения и он может действовать самостоятельно в обход агентства, потому как отношения с ним он не оформил.
Поэтому признавать договор недействительным или расторгать в суде его не нужно.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ, «изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором». ГК РФ и самим договором «иное» не предусмотрено. Поэтому его можно расторгнуть по соглашению между продавцом и покупателем. Для этого нужно составить соглашение о расторжении этого договора и все. Единственное, это утрата 10 тысяч рублей, которые забрала агент. (При желании, их можно взыскать как неосновательное обогащение по иску продавца, потому как деньги были взяты у него, если, конечно, есть доказательства этого.)
Уважаемая Жанна!
уточните пожалуйста увеличилась ли стоимость квартиры в предлагаемом Вам договоре купли-продажи по сравнению с заключенным Вами предварительном договором.
Если это так, то продавец нарушает условия предварительного договора и Вы вправе отказаться от его исполнения.
Если цена указанная в предварительном договоре и цена в предлагаемом Вам договоре купли-продажи неизменна, другие условия также не изменились, то никаких нарушений со стороны продавца и риэлтора нет. Получается, что Вам продают по той же цене, на которую Вы предварительно согласились, договор на услуги риэлтора заключен действительно продавцом и это их право каким образом и как рассчитываться за оказанные услуги.
Уточните этот момент.
Уважаемая Жанна!
Если предлагаемая Вам цена покупки по прежнему 1855 000 руб., то Вы на эту цену согласились и отказ возможен только если Вам предлагают заключить договор купли продажи данной квартиры по более высокой цене.
Это уже право продавца каким образом он будет распоряжаться полученными от Вас деньгами в сумме 1855 000 руб.
Если цена не меняется, то отказавшись Вы потеряете право вернуть себе задаток — он останется у продавца.
Это не агентский договор, а именно предварительный договор между продавцом и покупателем.