Может ли апартаментам в здании завода грозить снос из-за нецелевого использования земельного участка?

Доброго дня!

1) Могут ли здание признать самовольной постройкой, если оно уже построено, и снести?

Игорь

Считаю, что могут не признать самовольной постройкой, а потребовать привести в соответствие, так как у Вас была выполнена реконструкция:

14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

2) если застройщику удастся поменять назначение земли (предположительно, на общественно-делового назначения), но там не появится «гостиничного» подпункта для апартаментов, чем это может грозить владельцам апартаментов? спасибо

Игорь

За использование участка не по назначению в соответствии с видом разрешенного использование грозит административное взыскание на основании ст. 8,8 КоАП РФ:

1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи, — влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

В данной ситуации возможно попробовать оформить право собственности на построенное здание. Считаю, что начинать стоит с изменения вида разрешенного использования земельного участка по таким зданием. Для чего собственник имеет право обратиться в администрацию, уточнить возможные виды на данном участке, после обратиться в МФЦ для изменения вида разрешенного использования. После оформить проект реконструкции — что было и что стало, обратиться в администрацию за получением разрешения на реконструкцию. Если не получится оформить, то придется обращаться с иском в суд.

Уважаемый  Игорь, здравствуйте!

Здание реконструировали (почти не меняли облик, но сделали эксплуатируемую крышу, добавили входную группу, тем самым увеличив площадь)

Если Вы не получали разрешение на проведение этих работ по реконструкции, то собственника здания могут привлечь к административной ответственности по статье 9.5 КоАП РФ «Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию»:

1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, —

влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.

Само здание снести не могут, если оно построено на законных основаниях и  зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости как объект недвижимости:

ГК РФ Статья 222. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил…

2) если застройщику удастся поменять назначение земли (предположительно, на общественно-делового назначения), но там не появится «гостиничного» подпункта для апартаментов, чем это может грозить владельцам апартаментов?

Если городская территориальная зона, в которой расположено здание, допускает размещение в ней объектов общественно-делового назначения, то тогда Вы можете изменить вид разрешенного использования земельного участка и затем уже узаконить осуществленную реконструкцию. 

Например, во многофункциональных зданиях предусмотрена возможность размещения апартаментов:

Свод правил СП 160.1325800.2014 Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования

3.1 апартаменты: Жилые помещения, предназначенные для временного проживания, могут проектироваться в виде гостиничных номеров или квартирного типа для временного проживания (например, при сдаче внаем).

3.3 многофункциональное здание: Здание, включающее в свой состав два и более функционально-планировочных компонента, взаимосвязанные друг с другом с помощью планировочных приемов.

У Вас, я думаю, вряд ли возможен перевод апартаментов в жилые помещения, это все-таки функционально промышленное здание, но нет запрета на оборудование нежилых помещений, в том числе апартаментов, всеми необходимыми удобствами — ванной, туалетом и т.п.

Владельцам апартаментов, если они оформлены как нежилые помещения, проживание в них ничем не грозит, разве что они не смогут в них прописаться. А срок нахождения собственника в принадлежащем ему помещении законодательством не ограничен.

Но если Вы будете использовать эти апартаменты под гостиничное размещение, то, конечно, это будет нецелевым использованием, и это грозит ответственностью, о которой написал коллега Евгений. Если нарушения будут неоднократными, то участок могут изъять через суд:

ГК РФ Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства Российской Федерации

 Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации…

С уважением, Артемьев Роман

 
P.S. При возникновении других вопросов или необходимости в подготовке документов  - обращайтесь  в чат к юристу.