Как избежать возникновения интересов третьих лиц при покупке недвижимости?

Уважаемый Николай! Доброго! Если брак был реально зарегистрирован через ОЗАГС и нет никаких брачных договоров или соглашений о разделе имущества — никак (см. ст.ст.34-38 СК РФ).

При этом экс-супруга может предъявить соответствующий иск в течение трех лет с того момента, когда она об этом узнает.

Но если она и сможет, то только взыскивать с экс-супруга половину полученного от продажи имущества.

Хотя по уму надо во все вникать: сколько длился брак, на чье имя платежные документы  и т.п. и т.д.

Уважаемый Николай!  Бывшая супруга может объявиться с требованиями на общее имущество, приобретенное в период брака в любое время и доказывать, что она только узнала о нарушенном праве после продажи общего имущества, т.к. в соответствии с положениями ст. 200 ГК РФ:

1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права

Николай, здравствуйте!

 В 2015 году продавец спохватился и развелся

Указанный факт  свидетельствует о том, что имущество приобретено в браке. 

Если брачный договор или соглашение о разделе имущества отсутствует, то применяется следующее:

СК РФ Статья 34. Совместная собственность супругов  1. Имущество, нажитое супругами во время брака, являетсяих совместной собственностью.

2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются  также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

т.е. это совместное нажитое имущество с указанной оговоркой. 

Поскольку имел место развод без деления имущества, то она юридически имеет право требования передачи доли на указанное имущество. 

В указанном случае важно обратить внимание на ч. 7 ст. 38 СК РФ 

7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.

т.е. в течение 3 лет может предъявить требование, при этом согласно п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15(ред. от 06.02.2007)«О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака», течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде — дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Т.е. срок подачи искового заявленияне истек. 

. Как можно застраховаться при внезапном возникновении интересов и предъявлении прав бывшей супруги продавца?

100% гарантию никто не даст.  Фактически получается, если даже имеется запись об имуществе на 1 собственника, то продажа без согласия 2-го дольщика будет незаконной, в силу следующего:

ГК РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности  1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образомс соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Как можете заметить, что продажа осуществляется по соглашению сторон+ с соблюдением преимущественного права покупки, предусмотренного ст. 250 ГК РФ. Кроме того, у бывшей супруги будет иметься возможность обратиться в суд и признать через него сделку недействительной. 

В таком случае необходимо получить соглашение о разделе имущества:

СК РФ Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.

2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

т.е. ему нужно обратиться к нотариусу, который составить такое соглашение (возможно можно сделать зачет на сумму долгов и т.д.), либо признаватьбрак незаключенным через суд. 

Таким образом, без указанных документов не рекомендовал бы заключать договор купли-продажи такой недвижимости, поскольку высока вероятность потери и денег и имущества. 

А что она может требовать? Компенсацию с бывшего супруга? Или признание сделки ничтожной или оспариваемой?

Об этому уже указал. Фактически получается, что на момент заключения договора с ЖСК лицо находилось в браке, соответственно пай оплачен за счет общего имущества и у обоих возникло право требования, несмотря на то, что оформлено все было на 1 лицо. Затем, даже если право собственности было оформлено после расторжения брака  это не лишает бывшую жену требовать получение доли на недвижимое имущество. 

Продавец не знает где она и как ее найти.

Это конечно плохо, но при сильном желании человека можно найти. В крайнем случае пусть обратится к детективу или решит вопрос через полицию.

Если у Вас имеются дополнительные вопросы, напишите. Обсудим их подробнее. 

С уважением, юрист Дмитрий. 

Здравствуйте, Николай.

На мой взгляд, ключевым моментом  при рассмотрении вопроса является вопрос о  моменте оплаты продавцом своего пая в ЖСК, исходя из документа, который подтверждает оплату.  Само же заключение договора с ЖСК в период брака само по себе значения иметь не будет.

В соответствии с п.4 ст.218 ГК РФ членом ЖСК право собственности приобретается при внесении им полностью своего паевого взноса за квартиру. 

В ситуации продавца, по всей видимости, судом в 2016 году был разрешен вопрос именно о возникновении за ним права собственности на основании того, что пай им уже внесен, для точности необходимо, конечно, смотреть судебный акт, но представляется, что к  моменту принятия судом решения пай продавцом был уже выплачен, иначе и оснований для признания права собственности не было бы. Брак был расторгнут в 2015 году, поэтому тут два основных варианта.

1. Если пай был выплачен в период после расторжения брака в 2015 году и до принятия решения суда в 2016 за счет личных средств, то прав на квартиру бывшая супруга не имеет, поскольку оснований, предусмотренных п.2 ст.34 СК РФ не имеется.

2. Если пай был выплачен до расторжения брака, то квартира изначально являлась совместной общим имуществом супругов в силу все того же п.2 ст.34 СК РФ и после расторжения брака режим собственности не поменялся.

Следовательно, в силу ст.256 ГК РФ продавцом должно быть получено согласие бывшей супруги на отчуждение, независимо от того, когда он будет продавать эту квартиру, хоть через 20 лет.

Следует также отметить, что переход права собственности зарегистрируют в Росреестре и без согласия, но отметка о его отсутствии росреестром будет произведена. (См.п.5 ст.38 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ)

Есть и еще один вариант. Если продавец внес пай в период брака, но за счет личных средств, (полученных в дар, наследство или по иной безвозмездной сделке -см. п.1 ст.36 СК РФ), то в результате обращения бывшей супруги в суд квартира может быть исключена из состава общего имущества. Но эти обстоятельства должны быть установлены судом, а как сложится рассмотрение такого вопроса в суде — предсказать сейчас невозможно.