Вопрос выкупа земельного участка из муниципальной собственности

Здравствуйте,  Алик.

Ответ Администрации не прикрепился.

Однако, из Вашего заявления я вижу несоответствие вида разрешенного использования земельного участка и объекта недвижимости на нем.

Земля имеет ВРИ — ЛПХ, а объект недвижимости — здание производственного цеха.

Возможно на этом основании Вам и отказали.

Я бы рекомендовал Вам перевести земельный участок в другой вид разрешенного использования, предусматривающий нахождение на нем здания производственного цеха, либо обращаться за разрешением на условно-разрешенный ВРИ, если такие предусмотрены для зоны, в которой находится Ваш участок.

Градостроительный кодекс

Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
 
1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.
7. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения.

Если у Вас есть градостроительный план на Ваш земельный участок, то его тоже можете прикрепить к вопросу, или заказать в Администрации.  Предоставляется он бесплатно. В нем указаны все виды разрешенного использования Вашего земельного участка.

Прикрепите ответ, дополню.

С уважением!  Г.А.  Кураев 

Здравствуйте Алик.

Собственно согласен с Геннадием Кураевым. Но…

1. Все основания для отказа в заключении договора купли-продажи без торгов указаны в ст. 39.16 ЗК РФ и такого основания как превышение площади земельного участка на установленными предельными размерами там нет.

2. Судя по справочной информации участок является ранее учтенным, т.е поставленный на кадастровый учтет до введение в действие 221-ФЗ. Следовательно.

ч. 8 ст. 36 ГрК РФ

Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

3. Соответственно если бы был дом на участке, то по данный отказ можно было оспорить в порядке КАС РФ. Поэтому надо либо переводить цех в жилое помещение и подавать повторно заявление на выкуп (и если будет отказ, представляется, что суд встанет на Вашу сторону).

Либо менять ВРИ на другой предусмотренный в градостроительном регламенте для территориальной зоны, к которой относится Ваш участок и связанный с размещением цеха.

Правда иногда Росреестр требует, чтобы заявление об изменении ВРИ подавала администрация (так как она наделена полномочиями по распоряжению земельными участками находящимися в неразграниченной государственной). Но попробовать стоит. Если же будет приостановка и администрация, на Ваше заявление об изменении ВРИ, откажет в изменении, то остается только в суде доказывать техническую (реестровую) ошибку в в соответствии со ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» по внесению ВРИ «для ведения личного подсобного хозяйства», т.е. требовать внести в ЕГРН ВРИ связанное с «производственным цехом».

Если подытожить — самый оптимальный вариант изменение назначения здания на жилое и, в случае повторного отказа, оспаривать в суде.

Уважаемый Алик, здравствуйте!

Зачем мне переводить цех под жильё, если я занимаюсь производством на участке для ведения ЛПХ?

Если Вы занимаетесь сельхозпроизводством, то переводить не нужно, так как 
 согласно статье 39.3 Земельного кодекса РФ: 

2. Без проведения торгов осуществляется продажа

9) земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином

При этом согласно статье 4 Федерального закона  от 29.12.2006 N 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» под сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке соответственно сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг.

На участке ЛПХ можно заниматься сельскохозяйственным производством — это предусмотрено Классификатором (Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»):

Приусадебный участок личного подсобного хозяйства:
Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей); производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных

Если Ваш цех используется для производства сельскохозяйственного производства или Вы осуществляете сельхозпроизводство другими способами, то Вы можете выкупить участок на основании вышеуказанной статьи.

Но сначала Вам нужно разделить участок на несколько более мелких, чтобы уложиться в ограничения, установленными местными ПЗЗ: 

Статья 4 Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»

4. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

При этом так как у Вас  долгосрочная аренда, согласия администрации на раздел участка не требуется, просто подаете заявление с со схемой раздела:

ст.11.4 Земельного кодекса

7. В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:
1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;
2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

После раздела участка заключаете новые договоры аренды на все образованные участки (пп.5 п.2 ст.39.6 ЗК РФ), три года осуществляете на этих участках сельхозпроизводство и тогда у Вас появляется право выкупить их.

В настоящее время Вы можете как собственник выкупить только землю под цехом и непосредственно вокруг него, необходимую для его обслуживания, что Вам не выгодно.

С уважением, Артемьев Роман

P.S. При возникновении других вопросов или необходимости в подготовке документов  - обращайтесь  в чат к юристу.