Оформление сделок с недвижимостью после использования материнского капитала

Добрый день, четыре года назад купили комнату на общей кухне (долевая собственность), в г. Пенза с использованием материнского капитала (3-е несовершеннолетних детей), дали обязательство на выделение долей детям, сейчас решили продавать, в связи с началом строительства дома. У нас есть ещё одна квартира 3-х ком. собственниками там являются жена, сын и тёща, прописанные мы все там. Сейчас при продаже комнаты можем ли мы выделить доли в этой квартире или в построенном доме (через год) и каким образом? (риелтор утверждает, что нужно сразу при продаже выделять и только покупкой якобы дарить нельзя и все эти операции только через нотариуса). Все объекты находятся в г. Пенза включая стройку дома.