Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Оформление сделки купли-продажи ипотечного дома построенного с материнским капиталом
Покупаем землю и дом без привлечения ипотеки, с привлечением материнского капитала.
Земля и дом под обременением от ипотеки на землю.
Дом строился также с привлечением материнского капитала, оформлено все на супругу продавца, доли детям и мужу не выделены.
У продавца нет денег на погашение ипотеки.
Предлагают такую схему:
Составляется договор задатка у нотариуса, гасится ипотека на деньги с задатка, снимается обременение, выделяются доли детям, берется разрешение в опеке на продажу.
Возможно ли прописать все эти обязательства в договоре задатка или ПДКП нужен обязательно?
И правомерно ли будет все это прописать.
Насколько правомерно прописывать обязательство продать долю, которую еще не выделили
Да и хотелось бы понять, договор задатка нам нужен или ПДКП и правда ли что договор задатка составляется нотариусом Оо
и если это ПДКП тоже нотариусом?
Доброго дня!
И правомерно ли будет все это прописать.
Насколько правомерно прописывать обязательство продать долю, которую еще не выделили
Алиса
Сделка очень рисковая для Вас, продавец в любой момент может сорваться со сделки. Деньги с него Вы сможете потребовать уже в судебном порядке. Всё осложняется тем, что разрешения опеки еще нет и доли детям не выделены. При продаже долей в праве несовершеннолетних, необходимо будет взамен оформить доли в праве в ином недвижимом имуществе или положить деньги на счет несовершеннолетних. Вариант с предварительным договором приемлем, но риск остается, какой, написал выше.
ст. 429 ГК РФ:
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
На мой взгляд, в данной ситуации, при таком количестве неразрешенных вопросов у продавца, обезопасить себя на 100% невозможно. Только контролировать действия Вашего продавца постоянно.
Уважаемая Алиса! Ни договор задатка, ни предварительный договор купли-продажи не требуют нотариального удостоверения в силу ст. 163 Гражданского Кодекса РФ:
2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
1) в случаях, указанных в законе;
2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Однако, если стороны придут к соглашению удостоверить эти договоры нотариально, то вправе это сделать. При этом необходимо учитывать дополнительные значительные материальные затраты на нотариальное заверение этих сделок.
Все условия по задатку Вы можете указать в ПДКП без заключения договора о задатке, этого будет достаточно.
Однако, если доли супругу и детям не выделены, то условия ПДКП о прождажи долей в будущем недействительны, поскольку на момент заключения ПДКП данные права собственности не зарегистрированы.
Если Вы решите удостоверить договоры нотариально, то нотариус готовит проекты этих договоров самостоятельно. Как правильно указал мой коллега, сделка очень рискованная, поскольку если продавец откажется от сделки и добровольно не вернет полученные денежные средства (не говоря уже о двойном размере задатка), то взыскивать их придется через суд и судебных приставов-исполнителей, что очень непросто при отсутствии у продавца ликвидного имущества, на которое может быть наложен арест.
Согласно ч.2 ст. 168 Гражданского Кодекса РФ
2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Условия ПДКП о продаже невыделенных долей в праве собственности является ничтожным изначально, и ни один суд не вправе обязать лицо, заключившее ПДКП, совершить сделку на таких условиях, которые ничтожны в силу закона.
Алиса, добрый день.
Поддержу коллегу, Я бы на Вашем месте от такой сделки отказался.
По предварительному договор деньги вообще нельзя передавать, кроме задатка, как обеспечения исполнения обязательств сторон по заключению основного договора.
Согласно п. 1.ст. 429 ГК РФ По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Но я не уверен что нотариус Вам вообще удостоверит предварительный договор. Он может посчитать что дети и супруг уже собственники дома с момента реализации материнского капитала, просто их доли еще не определены и потребовать согласие опеки на заключение предварительного договора.
Если только Вам сделать договор займа на сумму необходимую для погашения ипотеки продавца и обеспечить его залогом. Подождать, когда продавцы выделят доли в доме всем членам семьи и получат согласие опеки, а потом уже заключать у нотариуса договор купли-продажи.
Здравствуйте, Алиса!
На мой взгляд Вам предлагают наиболее оптимальный вариант выхода из ситуации… ПДКП нужно обязательно заключать, нотариальная форма не требуется, поскольку права еще доли на детей не выдлелены… Договор задатка в данном случае тоже обязательно (страховка), важно, чтобы это был именно задаток а не аванс…
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/36878dd6799afdf645dfc02bdf275402c7077d96/
По хорошему даже на предварительный ДКП необходимо согласие залогодержателя…
2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/1cc4d260930590c071fac7ffdecf85aa63d72ad7/
Затем, после погашения кредитных обязательств необходимо оформить соглашение о распределении долей (выделить доли детям), эта сделка тоже не обязательно через нотариуса, но права необходимо зарегистрировать в ЕГРН, только после регистрации прав несовершеннолетних продавцы обращаются в опеку на получение согласия (не факт, что дадут, нужно уточнить этот момент)… И вот только затем основной ДКП, до этого момента Ваши права будут гарантированы ПДКП и договором задатка.
С уважением, Алина Пучко.
Да предварительный договор тоже к нотариусу.
Можно попросить последнее уточнение?
Если заранее обговорить вариант в ПФ о том, устроит ли их выделение долей детям при условии, что 1/4 дома будет продана на момент выделения.
Если их устраивает, по идее можно попробовать следующим образом:
в один день погасить ипотеку, получить документы из банка ( обговорить, что бы выдали день в день) сразу подписать договор купли продажи и подать документы в росеестр сразу на снятие обременение и к-п 1/4 доли.