Оформление сделки купли-продажи ипотечного дома построенного с материнским капиталом

Доброго дня!

И правомерно ли будет все это прописать.

Насколько правомерно прописывать обязательство продать долю, которую еще не выделили

Алиса

Сделка очень рисковая для Вас, продавец в любой момент может сорваться со сделки. Деньги с него Вы сможете потребовать уже в судебном порядке. Всё осложняется тем, что разрешения опеки еще нет и доли детям не выделены. При продаже долей в праве несовершеннолетних, необходимо будет взамен оформить доли в праве в ином недвижимом имуществе или положить деньги на счет несовершеннолетних. Вариант с предварительным договором приемлем, но риск остается, какой, написал выше. 

ст. 429 ГК РФ: 

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

На мой взгляд, в данной ситуации, при таком количестве неразрешенных вопросов у продавца, обезопасить себя на 100% невозможно. Только контролировать  действия Вашего продавца постоянно.

Уважаемая Алиса! Ни договор задатка, ни предварительный договор купли-продажи не требуют нотариального удостоверения  в силу ст. 163 Гражданского Кодекса РФ:

2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
1) в случаях, указанных в законе;
2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Однако, если стороны придут к соглашению удостоверить эти договоры нотариально, то вправе это сделать. При этом необходимо учитывать дополнительные значительные материальные затраты на нотариальное заверение этих сделок.

Все условия по задатку Вы можете указать в ПДКП без заключения договора о задатке, этого будет достаточно.

Однако, если доли супругу и детям не выделены, то условия ПДКП о прождажи долей в будущем недействительны, поскольку на момент заключения ПДКП данные права собственности не зарегистрированы.

Алиса, добрый день.

Поддержу коллегу, Я бы на Вашем месте от такой сделки отказался.

По предварительному договор деньги вообще нельзя передавать, кроме задатка, как обеспечения исполнения обязательств сторон по заключению основного договора.

Согласно п. 1.ст. 429 ГК РФ По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Но я не уверен что нотариус Вам вообще удостоверит предварительный договор. Он может посчитать что дети и супруг уже собственники дома с момента реализации материнского капитала, просто их доли еще не определены и потребовать согласие опеки на заключение предварительного договора.

 Если только Вам сделать договор займа  на сумму необходимую для погашения ипотеки продавца и обеспечить его залогом. Подождать, когда продавцы выделят доли в доме всем членам семьи и получат согласие опеки, а потом уже заключать у нотариуса договор купли-продажи.

Здравствуйте, Алиса!

На мой взгляд Вам предлагают наиболее оптимальный вариант выхода из ситуации… ПДКП нужно обязательно заключать, нотариальная форма не требуется, поскольку права еще доли на детей не выдлелены… Договор задатка в данном случае тоже обязательно (страховка), важно, чтобы это был именно задаток а не аванс…

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/36878dd6799afdf645dfc02bdf275402c7077d96/

По хорошему даже на предварительный ДКП необходимо согласие залогодержателя…

2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/1cc4d260930590c071fac7ffdecf85aa63d72ad7/

Затем, после погашения кредитных обязательств необходимо оформить соглашение о распределении долей (выделить доли детям),  эта сделка тоже не обязательно через нотариуса, но права необходимо зарегистрировать в ЕГРН, только после регистрации прав несовершеннолетних продавцы обращаются в опеку на получение согласия (не факт, что дадут, нужно уточнить этот момент)… И вот только затем основной ДКП, до этого момента Ваши права будут гарантированы ПДКП и договором задатка.

С уважением, Алина Пучко.