Будет ли признана сделка по продаже заложенного здания другим лицам действительной?

Коммерческий банк предоставил коммерческой фирме кредит на 1,5 млн рублей. В обеспечение исполнения своих обязательств по кредитному договору фирма передала в залог (ипотеку) принадлежавшее ей на праве собственности здание, оцененное независимой риэлтерской компанией в 20 млн. рублей. Договор залога здания был подписан сторонами. Но, учитывая, что государственная пошлина за нотариальное удостоверение договора залога весьма большая и составляла на момент совершения сделки 300 000 рублей, стороны отказались от такого удостоверения, при этом учитывались давние дружеские отношения между Председателем Правления банка и Президентом фирмы.

Фирма в период действия кредитного договора попала в тяжелое финансовое положение. Ее Президент, под угрозой физической расправы с ним и членами его семьи, подписал договор на продажу здания, переданного в залог, за 1200 тыс. рублей закрытому акционерному обществу, контролируемому преступной группировкой, которая и вынудила Президента подписать заведомо невыгодный для фирмы договор.

После того как фирма своевременно не вернула банку кредит, последний обратился в арбитражный суд с иском об удовлетворении своих требований за счет стоимости здания, ибо полагал, что его (банка) права залогодержателя сохранились по отношению к проданному зданию.