Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Можно и нужно ли разделять единый земельный участок с несколькими МКД без общего решения собственников? Идет судебное разбирательство
На зарегистрированном земельном участке 78:42:0018219:11 расположено 20 многоквартирных малоэтажных домов (тип таунхаус). Данный земельный участок был сформирован до начала строительства и является до сих пор (по данным Росреестра) собственностью застройщика. Застройщик не подавал заявления в Росреестр на отказ от собственности на земельный участок. По ДДУ терртория участка является общедолевой собственностью собственников МКД.
На земельном участке также расположены тротуары, проезды, парковки, приквартирные озелененные территории таунхаусов.
Один из собственников одного из домов (скорее всего уполномочен от общ. собр. собств. своего дома) обратился в суд с требованием выделить в отдельный земельный участок придомовую территорию таунхауса, в котором проживает. Землепользование, которое собственник хочет выделить в отдельные границы, установлено по своему усмотрению и без согласия собственников близрасположенных МКД.
На данный момент суд склоняется принять решение о размежевании всей территории большого земельного участка на отдельные земельные участки под каждый дом.
1.На каком основании не осуществляется перерегистрация ЗУ в Росреестрее на собственников МКД?
2.На каком основании может быть принято данное решение судом без ведома остальных многочисленных собственников?
3. Можно ли настаивать на оставлении земельного участка неделимым до тех пор пока все собственники всех МКД не пожелают сделать это без принуждения суда?
4. Какие могут быть риски и неблагоприятные последствия в части землепользования, в следствие данного судебного разбирательства, для остальных собственников МКДомов?
Прошу расширенной консультации.
С уважением,
Стрекаловская Татьяна
Санкт-Петербург, г. Пушкин.
- 20190409_154441.jpg
- RGISReport_090419_155049.pdf
Здравствуйте, Татьяна.
Вы можете прикрепить иск к вопросу для более подробной консультации?
Предварительно.
Исходя из фото участки под каждым МКД могут быть образованы и выделены в части, необходимой для их эксплуатации.
Права остальных собственников других МКД при этом не нарушаются.
После передачи прав на объекты МКД к собственникам переходят права на земельный участок под ним и на придомовую территорию.
Жилищный кодекс
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Видимо это и заложено в иск.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте, Татьяна!
Приведу выдержку из Письма Министерства экономического развития РФ от 27 сентября 2011 г. № Д23-4059 “О возможности расположения на земельном участке несколько многоквартирных домов”
«если земельный участок, на котором расположено несколько многоквартирных жилых домов, является делимым, то есть имеется возможность обеспечения доступа к жилым домам, соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и т.п. требований, наиболее целесообразно считать раздел земельного участка по числу расположенных на нем жилых домов. В данном случае это будет способствовать упрощению управления многоквартирным домом, так как голосование значительного количества собственников помещений в многоквартирном доме, которое проводится в целях его управления, оформить сложнее. Кроме того, совокупность многоквартирных домов, расположенных на одном земельном участке, может представлять собой жилой комплекс с самостоятельными почтовыми адресами и (или) корпусами. Однако в любом случае раздел земельного участка в зависимости от количества расположенных на нем многоквартирных домов — это право, а не обязанность владельцев жилых помещений многоквартирных домов, как собственников земельного участка. На основании статей 11.3, 29 Земельного кодекса Российской Федерации решение об образовании земельного участка (при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков) принимается органами, осуществляющими предоставление земельных участков, на основании обращения заинтересованного правообладателя земельного участка.»https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/12090152/
Несмотря на давность указанного письма его содержание актуально и на текущий момент.
Данный земельный участок был сформирован до начала строительства и является до сих пор (по данным Росреестра) собственностью застройщика.Стрекаловская Татьяна
В соответствии с частью 5 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71724358/
На каком основании не осуществляется перерегистрация ЗУ в Росреестрее на собственников МКД?
Здесь вопрос в первую очередь о дате регистрации прав на квартиры… Поскольку «по старым» нормам 122-ФЗ, такая регистрация производилась достаточно сложно, по заявлению и не одновременно с регистрацией прав на квартиру (как это сейчас производится)
«Почему при государственной регистрации права собственности на помещение одновременно не проводится государственная регистрация права заявителя на общее имущество многоквартирного дома?
Исходя из требований Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица. При этом Законом о регистрации определены случаи, когда государственная регистрация прав может быть проведена без заявления правообладателя. Государственная регистрация прав на общее имущество в многоквартирном доме к таким случаям не относится.Таким образом, заявительный характер государственной регистрации прав не позволяет осуществить её без волеизъявления правообладателя.Если собственник помещения желает, чтобы возникшее в силу закона право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельный участок, было «зафиксировано» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и было отражено в свидетельстве о государственной регистрации права на помещение, необходимо обратиться в установленном порядке в Управление, представив документыhttps://rosreestr.ru/site/press/news/obshchee-imushchestvo-zhiltsov-mnogokvartirnogo-doma/»
Что касаемо выдела доли в праве общей собственности, то закон такое запрещает
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/5af69c0d8c2b5e69962bef172624beb338bebb43/
Поэтому не думаю, что суд может склонятся к подобному решению…
3. Можно ли настаивать на оставлении земельного участка неделимым до тех пор пока все собственники всех МКД не пожелают сделать это бСтрекаловская Татьяна
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном домеhttp://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ef9450d47396aa2c9646eddb2126895406ce5b04/
Поскольку земля — это общее имущество МКД (вне зависимости от регистрации в ЕГРН), то в данном случае необходимо согласие всех собственников... эту позицию высказал Верховный Суд РФ (подробнее по ссылке)http://www.supcourt.ru/Show_pdf.php?Id=11368
При рассмотрении вопроса об уменьщении общего имущества МКД все сособственники должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц… В противном случае, решение будет незаконным.
С уважением, Алина Пучко.
Алина, спасибо за ответ! Изучаю...
Сейчас точно выяснила, что истец не проводил общего собрания собственников в своем доме, и соответственно, не может представлять интересы соседей по дому. На словах жители дома и истец договорились, какой себе хотят придомовой участок вокруг дома. Схематично накидали границы, оттяпав приличную часть земли у дома напротив, и пошли в суд с иском. Можно ли на этом основании неправомерности действий истца, завернуть судебное разбирательство? Как я понимаю, жители остальных домов, чьи земельные доли урезаются, в результате выделения нового ЗУ, должны также провести ОСС и заявить о своем несогласии?
Можно ли на этом основании неправомерности действий истца, завернуть судебное разбирательство?Стрекаловская Татьяна
Суд должен привлечь к участию в деле всех сособственников общедомового имущества, в противном случае решение не будет законным, соответственно суд либо самостоятельно привлечет сособственников, либо просто откажет в иске.
В дополнение приведу разъяснения Росреестра от 15.02.2013 N 14-00559/13 «О возможности расположения на земельном участке нескольких многоквартирных домов»
Плюс позиция Минэкономразвития по этому поводу
ТО есть, суд может удовлетворить заявленные требования истца, если он действует от лица всех собственников своего МКД и запросил земельный участок под своим МКД и необходимую для его использования придомовую территорию. При этом, если не нарушаются права других собственников, например, если он больше участок захватил.
Если Вы с этим не согласны, то спорить можно по полномочиям истца, по оформлению и проведению общего собрания, которым его уполномочили на представление интересов собственников своего МКД.
С уважением! Г.А. Кураев
Геннадий, спасибо! Завтра постараюсь выложить иск.
Сейчас точно выяснила, что истец не проводил общего собрания собственников в своем доме, и соответственно не может представлять интересы соседей по дому. На словах жители дома и истец договорились, какой себе хотят придомовой участок вокруг дома. Схематично накидали границы, оттяпав приличную часть земли у дома напротив, и пошли в суд с иском. Можно ли на этом основании неправомерности действий истца, завернуть судебное разбирательство? Как я понимаю, жители остальных домов, чьи земельные доли урезаются, в результате выделения нового ЗУ, должны также провести ОСС и заявить о своем несогласии?