Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Анализ договора ДДУ
Добрый день.
Планирую купить квартиру у одного из застройщиков в Санкт-Петербурге. Интересны "подводные камни", в частности:
1. Как правильно поступать в случае, если указанный в договоре срок сдачи квартиры переносится на несколько месяцев?
2. В договоре указано: "Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства квартиру по Акту приема-передачи не позднее «4» квартала 2020 года, но не ранее получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию... Предполагаемый срок получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию - «2» квартал 2020 года."
Нужно ли требовать изменить формулировку "предполагаемый срок" на "срок"? Не является ли это лазейкой для застройщика?
3. "В случае если строительство Объекта не может быть завершено в срок, указанный в пункте 4.1. Договора, Застройщик, не позднее, чем за 2 (Два) месяца до истечения вышеуказанного срока, направляет Участнику долевого строительства предложение об изменении Договора, Сторонами согласуется новый срок передачи квартиры и подписывается соответствующее дополнительное соглашение."
Застройщик направляет предложение, но покупатель имеет право с этим предложением не согласиться, так ли? И как дальше, в таком случае, регулировать отношения сторон?
Как правильно поступать в случае, если указанный в договоре срок сдачи квартиры переносится на несколько месяцев?
Анатолий
Анатолий, добрый день! Изменить срок передачи объекта указанный в изначальном договоре подписанном сторонами можно только по соглашению сторон, а не в одностороннем порядке. Перенос срока в принципе является основанием для расторжения договора по инициативе дольщика на основани ст. 9
Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
Нужно ли требовать изменить формулировку «предполагаемый срок» на «срок»? Не является ли это лазейкой для застройщика?
Анатолий
нет, по данному вопросу судебная практика определяют крайнюю дату передачи как 31.12.2020, в случае ее пропуска уже есть основания для начисления неустойки
Застройщик направляет предложение, но покупатель имеет право с этим предложением не согласиться, так ли? И как дальше, в таком случае, регулировать отношения сторон?
Анатолий
все верно, это право согласится на изменение срока но не обязанность дольщика. Обязанность направления такого предложения со стороны застройщика закреплена законом поэтому это по сути перенос требований закона в условия договора
Здравствуйте, Анатолий.
1. Как правильно поступать в случае, если указанный в договоре срок сдачи квартиры переносится на несколько месяцев?Анатолий
3. «В случае если строительство Объекта не может быть завершено в срок, указанный в пункте 4.1. Договора, Застройщик, не позднее, чем за 2 (Два) месяца до истечения вышеуказанного срока, направляет Участнику долевого строительства предложение об изменении Договора, Сторонами согласуется новый срок передачи квартиры и подписывается соответствующее дополнительное соглашение.»Анатолий
Если Вы согласитесь на новый срок — то просто подписывается соглашение. Если оказываетесь — то у Вас есть право расторгнуть договор в связи с нарушением Застройщиком срока передачи объекта (если задержали более чем на два месяца). Одновременно с этим с Застройщика взыскивается неустойка за всё время с момента передачи ему денежных средств. + убытки.
2. В договоре указано: «Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства квартиру по Акту приема-передачи не позднее «4» квартала 2020 года, но не ранее получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию… Предполагаемый срок получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию — «2» квартал 2020 года.»
Нужно ли требовать изменить формулировку «предполагаемый срок» на «срок»? Не является ли это лазейкой для застройщика?
Анатолий
Нет, это стандартное условие. Получение разрешения зависит не только от Застройщика, но и от органа, который его выдаёт — и в связи с этим срок точно определить не всегда возможно. Но это не так важно. Для Вас главное, что определён срок передачи объекта.
ст, 4, 6, 9 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Добрый день
1. Как правильно поступать в случае, если указанный в договоре срок сдачи квартиры переносится на несколько месяцев?
Если застройщик допустит нарушение срока передачи объекта долевого строительства, Вы имеете право взыскать с него неустойку.
2. В договоре указано: «Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства квартиру по Акту приема-передачи не позднее «4» квартала 2020 года, но не ранее получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию… Предполагаемый срок получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию — «2» квартал 2020 года.»
Можно не настаивать на изменении формулировки, так как если застройщик Вам не передаст объект до конца 4 квартала 2020 года, то пойдет просрочка передачи и Вы имеете право требовать взыскания неустойки
Здравствуйте, Анатолий.
Как правильно поступать в случае, если указанный в договоре срок сдачи квартиры переносится на несколько месяцев?Анатолий
В этом случае у Вас возникает право требовать неустойку, а если срок сдвигается более, чем на 2 месяца, то у Вас возникает право требовать расторжения договора и возврата уплаченной стоимости.
Нужно ли требовать изменить формулировку «предполагаемый срок» на «срок»? Не является ли это лазейкой для застройщика?Анатолий
Нет, так как у Вас указано, что передача должна быть не позднее 4 квартала 2020 года. С этого момента считается просрочка передачи квартиры.
«В случае если строительство Объекта не может быть завершено в срок, указанный в пункте 4.1. Договора, Застройщик, не позднее, чем за 2 (Два) месяца до истечения вышеуказанного срока, направляет Участнику долевого строительства предложение об изменении Договора, Сторонами согласуется новый срок передачи квартиры и подписывается соответствующее дополнительное соглашение.»Анатолий
Ни в коем случае не подписывайте такое соглашение, так как по соглашению сторон произойдет перенос срока передачи, а потому неустойка будет рассчитываться уже от нового срока передачи. А также расторжение договора в связи с несвоевременной передачей квартиры более, чем на 2 месяца, будет невозможно, так как придется ждать нарушения застройщиком нарушения нового срока более, чем на 2 месяца.
Застройщик направляет предложение, но покупатель имеет право с этим предложением не согласиться, так ли? И как дальше, в таком случае, регулировать отношения сторон?Анатолий
Просрочка передачи квартиры никак не снимает обязательств застройщика по передаче квартиры, а вот Вы имеете право по истечении 2 месяцев, рассчитанных, начиная с 01.01.2021 года, расторгнуть договор, либо ждать передачи квартиры и взыскивать неустойку за все время просрочки.
Приведу правовое обоснование изложенной мной позиции.
Право требования неустойки возникает в соответствии с ч. ст.6 ФЗ-214
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Право на расторжение ДДУ предусмотрено ч.1 ст. 9 ФЗ-214
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
Возможность изменения срока передачи объекта ДДУ установлена ч. 3 ст. 6 ФЗ-214
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Порядок изменения договора предусмотрен ст. 452 ГК РФ
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Подписывая соглашение, Вы в добровольном порядке меняете срок передачи объекта ДДУ, а потому лишаетесь права требовать неустойку и расторжения договора в случае нарушения застройщиком первоначального срока передачи квартиры
Как правильно поступать в случае, если указанный в договоре срок сдачи квартиры переносится на несколько месяцев?Анатолий
Добрый день.
В соответствии со ст. 6 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:
1.Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Кроме того, Вы имеете право отказаться в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, на основании п. 1 ч.1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве.
Нужно ли требовать изменить формулировку «предполагаемый срок» на «срок»? Не является ли это лазейкой для застройщика?Анатолий
В данном случае Вам главное указание срока передачи объекта долевого от участия Вам. а он определен датой. То есть исправлять данную формулировку необязательно.
Застройщик направляет предложение, но покупатель имеет право с этим предложением не согласиться, так ли? И как дальше, в таком случае, регулировать отношения сторон?Анатолий
Вы имеете право отказаться от продления договора по основаниям, указанным мною выше (ст. 9 Закона о ДДУ).
В этом случае договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ч.4 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве).
То есть Застройщик Вам обязан направить предложение о продлении срока, но Вы не обязана на него соглашаться. Если подпишите и зарегистрируете дополнительное соглашение, то лишите себя права на взыскание с застройщика неустойки