Неустойка по ДДУ и отсутствие коммуникаций в доме

Здравствуйте, Артем!

По ДДУ дом должен быть сдан во 2 квартале 2018 года, хотя договор мы заключали в декабре. На данный момент я записан на выдачу ключей на конец апреля. Есть ли смысл в данной ситуации подавать иск на застройщика об уплате компенсации за сорванный срок сдачи дома? И когда это нужно делать, до подписания актов или после ( или это не имеет значения)? Если это имеет значение, то квартира куплена с помощью ипотеки.
Артем

Согласно п.1 ст.6  Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

При этом в соответствии с п.2 данной статьи закона:

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства (п.1 ст.8 ФЗ № 214).

Таким образом, целесообразно требовать неустойку за несвоевременную передачу объекта долевого строительства после подписания акта приема-передачи, когда будет известен конкретный период просрочки передачи квартиры.

Как следует из п.1 ст.7 ФЗ № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При этом согласно п.5 ст.8 данного закона участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

 а позже от УК появилась информация, что в доме нет газа и воды ( отопление в квартирах индивидуальное, у каждого свой котёл). Как говорят, что подключение газа обещают примерно через 1-2 месяца. Вот что ответили человеку, который звонил в Мособлгаз: «на данный момент нет даже врезки, так что пока ловить нечего». Воду вроде как обещали скоро дать.

Что делать в такой ситуации, нужно ли подписывать акты приёма передачи квартиры указав там на недостатки или не подписывать? ( все таки ремонт начать невозможно в квартире, да жить тем более).
Артем

Таким образом, исходя из вышеуказанных норм закона, Вы имеете полное право не подписывать акт приема-передачи, а вправе составить акт несоответствия   объекта долевого строительства требованиям закона и условиям ДДУ, пока газ и вода не будут подключены (проведены), а также устранены другие существенные недостатки в объекте долевого строительства.

Здравствуйте. 

мы заключали в декабре.

Артем

какого года?

Есть ли смысл в данной ситуации подавать иск на застройщика об уплате компенсации за сорванный срок сдачи дома?

Артем

по сути Вам решать. Ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. 

И когда это нужно делать, до подписания актов или после ( или это не имеет значения)? Если это имеет значение, то квартира куплена с помощью ипотеки.

Артем

лучше после. Чтобы были точные даты когда просрочка была.

Что делать в такой ситуации, нужно ли подписывать акты приёма передачи квартиры указав там на недостатки или не подписывать? ( все таки ремонт начать невозможно в квартире, да жить тем более).

Артем

тогда лучше не подписывать. Если по проекту такие подключения должны быть, то можете не подписывать, указав на эти недостатки. Ст. 7

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При этом согласно ст. 8

5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Здравствуйте!

В соответствии со ст. 6 №214-ФЗ:

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Не имеет значения когда вы будете предъявлять требования к застройщику  до подписания актов или после. Если Вы направите иск после, Вам будут известны точные даты просрочки. В случае нарушения сроков сдачи объекта, застройщик уплачивает неустойку.

Ст. 12 №214-ФЗ:

1. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Посмотрите в договоре, в каком состоянии (включая коммуникации) застройщик обязан передать Вам квартиру. Если в договоре указано, что квартира передаётся с вводом всех коммуникаций, то акт не подписывайте. Кроме того напишите письменный отказ от его подписания с указанием причины отказа, чтобы в будущем застройщик не смог обвинить Вас в преднамеренном уклонении от приёмки квартиры.

Претензию лучше всего подать застройщику в письменном виде в двух экземплярах — один ему, один оставить себе — с печатью, подписью и датой вручения.

Если у Вас в договоре прописано, что застройщик обязан подключить дом к газу, то у Вас будут все основания для написания ему претензии. 

Здравствуйте. Вам нужно действовать по следующему порядку:

1. Принять квартиру по акту,

2. Предьявить иск к застройщику и кроме неустойки замнарушение срока взыскать убытки ст. 15 ГК РФ. Убытки например за аренду квартиры.

3. Что касается газа то застройщик не сможет его подключить, вы как собственник обратитесь в газоснабжающую организацию и только после этого у вас появится газ. Воды у вас нет, так как нет отопления и после подключения отопления она должна появиться. Рекомендую сначала принять квартиру, а потом судиться, так вы быстрее начнёте делать ремонт в квартире и одновременно обратитесь в суд.